Quanto Custa Casa Nova Avanço Perto do Antigo Extra na Barra

Esse antigo Extra, que se tornou um marco na região, influencia diretamente o valor das propriedades nas proximidades. Para casas Avanço, a proximidade com essa área e a valorização da Barra da Tijuca como polo de lançamentos imobiliários fazem com que o preço por metro quadrado seja mais alto do que em outras áreas da cidade. O impacto da localização é visível no preço de mercado, especialmente quando se considera a proximidade com centros de serviços, lazer e facilidades de transporte, como o BRT Transcarioca.

O que analisar no seu orçamento:

• Localização do imóvel: A Barra da Tijuca se destaca pela presença de shopping centers, escolas internacionais e acesso facilitado às praias e vias principais, como a Avenida das Américas.
• Tipo de imóvel: Casas de alto padrão, como as casas Avanço, são projetadas para atender famílias e investidores exigentes, com características como áreas amplas, acréscimo de lazer privativo e acabamento de luxo.
• Valorização da região: Considerando a constante valorização da Barra, com o crescimento de lançamentos e a melhora da infraestrutura, o preço de casas novas nesse raio tende a aumentar.

As estimativas de preço podem variar de acordo com a metragem do imóvel, o número de suítes e as condições do projeto, mas sempre dentro das faixas de preço aplicáveis para imóveis de luxo na Barra.

Como o mercado precifica casas de alto padrão na Barra

O preço final não nasce do acaso. Em casas de luxo na Barra da Tijuca, ele resulta da soma entre endereço/lote, projeto arquitetônico, padrão construtivo e concorrência ativa no entorno. Para entender Quanto custa casa nova Avanço perto do antigo Extra na Barra, partimos do que é mensurável: metragem útil, número de suítes, vagas, áreas de lazer privativas e soluções de conforto que elevam o valor percebido — como pé-direito duplo, integração gourmet e elevador residencial. Referências oficiais da Avanço mostram exatamente esses atributos em seus produtos-âncora.

O que puxa o m² para cima (ou para baixo)

Projeto e desenho: nos comparáveis oficiais, o Collection Art Design Home reúne apenas 18 casas, com área até ~398,45 m² e curadoria da BMF Arquitetura — narrativa de exclusividade que melhora a disposição a pagar por m². Lazer privado e ambientação premium são explicitados como diferenciais do produto.

Padrão e especificações: a Casa Arouca evidencia como itens técnicos impactam preço: 5 suítes (uma no térreo), elevador, piscina com deck molhado, sauna a vapor, área gourmet integrada, pé-direito de 4 m no living e até 10 vagas em subsolo — um pacote de sofisticação e conveniência que qualifica o m² em patamar superior. Metragem total anunciada (ATC ~1.280 m²) reforça a escala e o patamar construtivo. Para quem pergunta “Quanto custa casa nova Avanço perto do antigo Extra na Barra”, esses sinais objetivos ajudam a calibrar referência de valor ao comparar plantas e acabamentos.

Lote e posição urbana: frentes amplas, esquinas valorizadas, incidência solar favorável e proximidade a eixos de serviços elevam o ticket. Já lotes com recuos limitados, menor privacidade ou ruído potencial tendem a “achatar” o preço por m². O resultado é um intervalo, não um número único — e é por isso que o próximo passo do guia aprofunda benchmarks por m² com base em tipologia e metragem.

Tabela — fatores que elevam/reduzem o m² (visão prática)

Vetor	Exemplos práticos	Efeito esperado
Projeto	Pé-direito duplo; circulação fluida; iluminação	↑ Qualifica percepção e m²
Padrão	Elevador, sauna, piscina, gourmet integrado	↑ Aumenta ticket e liquidez
Tipologia	4–5 suítes; suíte térrea; home office	↑ Se bem distribuído
Vagas	4+ vagas; subsolo amplo	↑ Conforto/famílias grandes
Lote/Posição	Frente, esquina, sol, vista/privacidade	↑ Localização premium
Idade/Estado	Novo/pronto x usado a reformar	↓ Se exige retrofit pesado
Concorrência	Pouca oferta comparável no raio	↑ Pressiona valor

Perguntas que recebo no tour técnico

“Por que duas casas ‘iguais’ variam tanto?” Porque detalhe técnico muda usabilidade: uma cozinha realmente integrada ao living, o conforto de uma suíte térrea para multi-gerações, ou a eficiência de elevador e subsolo com muitas vagas. São diferenças que aparecem no memorial e nas plantas, e que o mercado precifica no m² — vide os comparáveis oficiais citados.

— Quer um parecer sob medida? Solicite a avaliação de m² pela sua tipologia (metragem, número de suítes e nível de acabamentos). Feito isso, seguimos para os benchmarks por m² com faixas realistas para o seu cenário específico.

Benchmarks de m²: casas Avanço e equivalentes

Para responder com método a “Quanto custa casa nova Avanço perto do antigo Extra na Barra”, usamos comparáveis oficiais da própria Avanço e dados públicos de mercado para ancorar R$/m² por tipologia e metragem. O Collection Art Design Home traz o recorte perfeito: 18 casas triplex, 322–398 m², 4 ou 5 suítes e lazer privativo (piscina, sauna, gourmet), padrão fiel ao que você busca como referência.

Como o site oficial não divulga preço, adotamos a prática de faixa-estimativa a partir de materiais de lançamento: há registros públicos de “a partir de R$ 4,4 mi” e de “a partir de R$ 4,618 mi” para as casas do Collection. Convertendo para m² nas metragens de referência, obtemos ~R$ 13,7 mil/m² (R$ 4,4 mi ÷ 322 m²) e ~R$ 11,6 mil/m² (R$ 4,618 mi ÷ 398 m²). Esses pontos servem como balizas de piso/teto para simulações, sempre tratadas como estimativa, não preço oficial.

Como escolher o m² certo para sua simulação

Para manter coerência com o padrão Avanço, a pergunta “Qual m² usar na minha simulação?” deve considerar tipologia (4×5 suítes) e escala (metragem maior tende a reduzir o R$/m²). Assim, ao calcular Quanto custa casa nova Avanço perto do antigo Extra na Barra, aplique as faixas abaixo conforme a sua planta e nível de especificação.

Faixa de m² estimada (piso / médio / teto)

Base: Collection (padrão Avanço) + evidências públicas de “a partir de”

Cenário	Metragem & Tipologia	Piso (R$/m²)	Médio (R$/m²)	Teto (R$/m²)
A	320–340 m² · 4 suítes	12.200	13.000	13.700
B	360–398 m² · 5 suítes	11.600	12.300	13.200

Como ler: use teto quando a casa replica diferenciais completos (pé-direito, gourmet integrado, piscina/sauna, 3–4 vagas) e piso quando a especificação técnica/arquitetônica for mais contida. Para plantas muito acima do intervalo (ex.: mansões >1.000 m²), o m² costuma voltar a subir por escassez e assinatura de projeto — caso emblemático é a Casa Arouca (≈1.200 m²) com pedido público em ~R$ 24 mi, equivalente a ~R$ 20 mil/m² no topo de mercado.

Exemplos rápidos (didáticos)

• Simulação A (4 suítes ~330 m²): 330 × 13.0k = R$ 4,29 mi (médio).
• Simulação B (5 suítes ~390 m²): 390 × 12,3k = R$ 4,80 mi (médio).
  As duas leituras respeitam o padrão do Collection (plantas, lazer privativo, 4–5 suítes) e mantêm a coerência com os “a partir de” coletados. Quanto custa casa nova Avanço perto do antigo Extra na Barra deixa de ser um palpite e vira faixa técnica replicável para sua tipologia específica.

Pro tip: se sua planta prevê suíte térrea, elevador e subsolo/vagas extras, pondere o médio→teto. Sem esses itens, use piso→médio.

— Quer levar essa análise para o seu caso? Receba a planilha de m² por cenário com variações por suítes, metragem e pacote de acabamentos — pronta para somar custos acessórios na próxima etapa.

Custos acessórios no Rio (ITBI, escritura, registro, avaliação, seguros)

Você já viu as faixas de valor por m². Agora, para responder com precisão a “Quanto custa casa nova Avanço perto do antigo Extra na Barra”, precisamos fechar o CTP – Custo Total de Propriedade: imposto (ITBI), escritura/registro (cartórios), taxas bancárias de avaliação e seguros obrigatórios (MIP/DFI).

ITBI (Rio de Janeiro): alíquota e emissão da guia

No Município do Rio, a alíquota do ITBI é de 3% desde 01/01/2018. A própria Secretaria Municipal de Fazenda confirma a regra e mantém a página de cálculo ativa; a lei que elevou a alíquota é a Lei Municipal nº 6.250/2017. A emissão da simulação/guia é feita no Portal Carioca Digital.

Como aplicar
Multiplique o valor de negociação (ou o valor venal de referência, se maior) por 3% e gere a guia de ITBI online. Isso precisa entrar no seu caixa antes da lavratura da escritura. Para um orçamento fiel de “Quanto custa casa nova Avanço perto do antigo Extra na Barra”, trate o ITBI como linha certa do CTP.

Escritura (cartório de notas) e Registro (RGI)

No RJ, emolumentos são tabelados por Portaria anual da Corregedoria/TJRJ. Para escritura pública com valor declarado, a Tabela 2025 detalha faixas e acréscimos por patamar de valor (ex.: a partir de R$ 464.455,58 somam-se R$ 208,73 por cada R$ 116.113,88 adicionais). Para o registro no RGI, aplica-se a Tabela III – Atos do Oficial de Registro de Imóveis (2025). Consulte as tabelas oficiais para obter os valores exatos do seu ato.

Como usar na prática

1. Envie o valor do negócio ao cartório de notas para cotação da escritura conforme a Tabela 2025.
2. Com a escritura lavrada, cotação no RGI (registro/averbações) pela Tabela III vigente. Isso padroniza o cálculo e evita surpresas.

Avaliação bancária e seguros obrigatórios (MIP/DFI)

No financiamento, os bancos cobram tarifa de avaliação/engenharia; os valores vigentes estão na Tabela de Tarifas – item Habitação da CAIXA e páginas oficiais de cada banco. Já os seguros obrigatórios são: MIP (Morte e Invalidez Permanente) e DFI (Danos Físicos ao Imóvel), exigidos pelo regulador (Susep/CNSP) nas apólices de mercado do seguro habitacional. As coberturas mínimas e a transparência de custo (CESH) estão definidas em normas federais.

Na cotação
peça ao gerente o CESH (Custo Efetivo do Seguro Habitacional) e a linha discriminando MIP e DFI. A cartilha técnica da seguradora explica o que o DFI cobre (incêndio, vendaval, inundação etc.). Isso garante que o comparativo entre propostas seja lado a lado.

Quanto dá no meu ticket?

Usando os dois cenários trabalhados anteriormente, aplicamos apenas os itens de cálculo fechado (ITBI). Escritura/registro e bancos variam conforme ato e política, e devem ser cotados pelas fontes oficiais abaixo.

Item	Cenário A — R$ 4,29 mi	Cenário B — R$ 4,80 mi
ITBI (3%)	R$ 128.700	R$ 144.000
Escritura (Notas/TJRJ 2025)	Consultar Tabela 2025*	Consultar Tabela 2025*
Registro (RGI/Tabela III)	Consultar Tabela III*	Consultar Tabela III*
Avaliação bancária	Ver Tabela de Tarifas (Habitação)	Ver Tabela de Tarifas (Habitação)
Seguros MIP/DFI (CESH)	Solicitar ao banco/seguradora	Solicitar ao banco/seguradora

* Tabelas oficiais: TJRJ – Emolumentos 2025 (Notas e Registro). Gere o valor exato com o cartório.

Fechamento orientado à decisão

Para responder “Quanto custa casa nova Avanço perto do antigo Extra na Barra” com segurança, some ao preço da casa: 3% (ITBI) + escritura/registro tabelados + avaliação + CESH (MIP/DFI). Com as tabelas e guias acima, você transforma a estimativa em número assinável antes de avançar para a etapa de INCC.

Peça agora a checklist com os links oficiais e planilha de cálculo para lançar seus dados reais (valor de compra, cartório escolhido e banco). Na sequência, vamos aplicar o INCC mês a mês nas parcelas de obra.

INCC na obra: como simular o impacto nas parcelas

Para transformar estimativa em número de decisão, é aqui que o INCC-M entra no cálculo das parcelas de obra. Em setembro/2025, o índice acumulado em 12 meses foi de 7,07%, com variação mensal de 0,21% — referência oficial para construir cenários realistas de correção durante a construção. Quanto custa casa nova Avanço perto do antigo Extra na Barra depende de como esse índice incide sobre o saldo de obra definido no seu contrato.

Qual índice usar? Em contratos de incorporação, a referência usual é o INCC-M (FGV/IBRE). A coleta ocorre entre os dias 21 do mês anterior e 20 do mês de referência, e o IBRE publica o resultado mensalmente. Assim, a parcela de determinado mês tende a refletir a leitura divulgada para aquele período. Quanto custa casa nova Avanço perto do antigo Extra na Barra deve ser simulado mês a mês, acompanhando as divulgações oficiais.

Como projetar 12 meses? O caminho mais prudente é usar a série mensal ao longo do cronograma de obra. Na ausência de projeções internas, você pode testar um cenário anual tomando o acumulado de 7,07% em 12 meses como hipótese-base (apenas para sensibilidade), lembrando que o INCC-M é composto por materiais, equipamentos, serviços e mão de obra e sua metodologia foi atualizada pelo IBRE a partir de 2023 — logo, o comportamento mensal pode oscilar.

Passo a passo do cálculo (snippet prático)

1. Identifique o saldo de obra no seu contrato (ex.: R$ 1.000.000).
2. Levante o INCC-M de cada mês do período (fonte FGV/IBRE).
3. Atualize o saldo aplicando a variação mensal divulgada (ex.: +0,21% no mês).
4. Recalcule a parcela do mês com base no saldo atualizado e no número de parcelas remanescentes (conforme a regra contratual).
5. Repita até a conclusão da obra.
6. Crie um cenário anual de sensibilidade aplicando 7,07% sobre o saldo total de 12 meses (somente como “stress test”).

Exemplo numérico (didático)

• Saldo inicial de obra: R$ 1.000.000.
• Mês 1 (INCC-M = 0,21%) → Saldo atualizado = R$ 1.002.100.
• Parcela mensal: se o contrato prevê repartir igualmente o saldo por 24 meses, a parcela base (sem juros) após a correção do mês 1 seria R$ 41.754,17 (R$ 1.002.100 ÷ 24).
• Cenário anual de sensibilidade: aplicando 7,07% sobre o saldo de 12 meses: R$ 1.070.700 ao fim do período. Em prática, use as leituras mensais para maior precisão.

Dica de controle: guarde os comunicados mensais do IBRE e confira se a construtora está aplicando exatamente a variação do mês-base prevista no quadro-resumo. Para refinar sua resposta a “Quanto custa casa nova Avanço perto do antigo Extra na Barra”, mantenha o cronograma de correção sincronizado com as datas de divulgação do INCC-M.

Peça a planilha de simulação do INCC para lançar seu saldo de obra, prazo e histórico mensal do índice (com vínculo direto às publicações do IBRE). Na sequência, vamos à negociação em lançamento para otimizar sinal, fluxo e condições sem perder prioridade.

Negociar em lançamento sem perder prioridade

Entrar cedo no lançamento ajuda a escolher melhor unidade, mas a força da negociação está na leitura do contrato e na montagem do fluxo. O ponto de partida é o quadro-resumo — elemento obrigatório pela Lei 13.786/2018 — que concentra preço total, entrada, forma de pagamento, índices de correção, juros e consequências em caso de distrato. Validar esses campos é o que preserva prioridade sem abrir mão de segurança. Quanto custa casa nova Avanço perto do antigo Extra na Barra passa também por saber exatamente como e quando cada cifra do contrato se movimenta.

Sinal, fluxo e leitura da tabela

Negociar não é só “pedir desconto”: é reorganizar o fluxo. Três alavancas funcionam bem:

1. Sinal inteligente — antecipe parte maior se isso reduzir a correção ou liberar um abatimento real no valor de tabela (formalizado no quadro-resumo).
2. Parcelas de obra — alinhe periodicidade e datas-base de correção com o cronograma; o índice aplicável e seu período devem estar claros no quadro-resumo.
3. Saldo de chaves — confirme se haverá financiamento e trave a regra de transição obra→pós-obra. Quanto custa casa nova Avanço perto do antigo Extra na Barra depende diretamente dessas engrenagens contratuais.

O que pedir de condição (sem perder a unidade desejada)

• Clareza de índices: identifique qual índice corrige cada etapa (ex.: obra) e quando ele incide.
• Calendário de vencimentos: datas e valores discriminados, inclusive reforços eventuais.
• Taxas e encargos: destaque de corretagem (com beneficiário), juros e sistema de amortização — tudo previsto no quadro-resumo.
• Direitos em caso de distrato: percentuais de retenção e prazos de devolução devem aparecer com destaque.

Checklist do quadro-resumo (confira antes de assinar)

• Preço total e entrada (valores/percentuais).
• Forma de pagamento (parcelas e vencimentos).
• Índices de correção e período de aplicação.
• Corretagem (valor e beneficiário).
• Juros (mensal/anual; nominal/efetiva).
• Consequências do desfazimento (distrato/resolução) com prazos e penalidades.
  Todos esses itens constam do art. 35-A da Lei 13.786/2018 e precisam estar explícitos.

Tolerância de prazo e segurança jurídica

A cláusula de tolerância na entrega é válida até 180 dias quando expressa em contrato — entendimento consolidado pelo STJ. Se houver extrapolação além dessa janela, mudam os efeitos e responsabilidades. Logo, trate a tolerância como parâmetro objetivo nas suas negociações e nos seus cenários de mudança.

Como fechar com vantagem — sem perder prioridade

• Peça memorial e plantas da sua tipologia; confirme todos os itens do quadro-resumo.
• Proponha troca de fluxo (sinal/parcelas) por redução mensurável no valor final ou por benefícios claros formalizados.
• Registre em aditivo qualquer condição especial para evitar ambiguidade futura.

Solicite nosso checklist de negociação segura com campos do quadro-resumo e espaço para simular datas/índices — pronto para preencher na visita. No próximo bloco, vamos comparar casa nova na planta x usada reformada para medir custo, prazo e liquidez no mesmo raio de decisão.

Casa nova na planta x usada reformada (comparativo de custo/valor)

Escolher entre casa nova na planta e usada reformada é decidir como alocar capex, tempo e risco para chegar ao padrão que você imagina viver. Para manter a análise objetiva, usamos referências técnicas de custo — CUB/m² (Sinduscon/CBIC) e SINAPI (CAIXA/IBGE) — como base metodológica para estimar obra ou reforma, sem “achismos”. Assim, o cálculo conversa com a realidade de mercado e ajuda você a precificar cada etapa com clareza. Quanto custa casa nova Avanço perto do antigo Extra na Barra passa por comparar essas rotas com a mesma régua técnica.

Além do custo, entram garantias e desempenho. Em obra nova, a legislação brasileira prevê garantia legal de 5 anos para solidez e segurança da construção (art. 618 do Código Civil) e a NBR 15575 define requisitos mínimos de desempenho (térmico, acústico, estrutural, durabilidade, manutenibilidade). Na compra com incorporadora/construtora, a relação é de consumo e a jurisprudência do STJ reconhece a aplicação do CDC — um reforço importante quando falamos de vícios construtivos. Quanto custa casa nova Avanço perto do antigo Extra na Barra não é só preço de capa: é custo total + garantias + risco.

Tabela comparativa — quando faz sentido cada caminho

Critério	Nova na planta (padrão Avanço)	Usada reformada (mesmo raio)
Capex	Preço do imóvel + personalização pontual. Obra já embutida, corrigida por INCC durante a construção.	Preço do imóvel + reforma (orçar por SINAPI/CUB). Pode exigir contingência para imprevistos de obra.
Prazo	Sujeito a cronograma. Tolerância contratual até 180 dias se prevista (STJ).	Depende do escopo da reforma e liberações; prazos mais curtos se intervenção for leve.
Personalização	Alta, já no projeto/planta; padrão e acabamentos coerentes com a NBR 15575.	Alta, mas condicionada à estrutura existente; pode exigir reforços e adequações técnicas.
Garantias	5 anos para solidez/segurança (CC, art. 618) + proteção do CDC na relação com incorporadora.	Garantias de reforma conforme contrato com empreiteiro; imóvel preexistente não tem a mesma abrangência legal da obra nova.
Risco técnico	Baixo–médio (controle por memorial, ART/RRT, ensaios e performance).	Médio–alto (surpresas de demolição/instalações). Precifica-se com SINAPI/CUB + contingência.
Liquidez	Alta em condomínios consolidados e padrão superior consistente.	Pode ser alta se a reforma elevar desempenho/estética; depende do nível técnico do retrofit.
Fluxo financeiro	Entrada + parcelas de obra corrigidas por INCC + saldo de chaves/financiamento.	Desembolso em fases (aquisição + reforma). Possível financiamento da compra e capital próprio na obra.

Quando faz sentido comprar usada?

1. Localização específica: se existe uma casa usada única em rua, lote ou vista que você não encontra na planta.
2. Prazo de uso: quando você precisa ocupar antes e a reforma é leve (acabamentos/lay-out) — cronograma mais curto.
3. Arbitragem de valor: imóvel com “bom osso” e preço abaixo do mercado, onde a reforma (precificada por SINAPI/CUB) gera valor final competitivo frente à casa nova.

Riscos, prazos e cláusulas relevantes do contrato

Antes de assinar, a pergunta “Quanto custa casa nova Avanço perto do antigo Extra na Barra” precisa se transformar em quanto, como e quando você paga — com amparo legal claro. Em incorporações, valem as regras da Lei 4.591/1964 (incorporações imobiliárias) e as atualizações da Lei 13.786/2018 (lei do distrato), que trouxe o quadro-resumo obrigatório e disciplinou consequências de rescisão. O quadro-resumo deve abrir o contrato e listar, entre outros, preço total, entrada, forma de pagamento, índices de correção, juros, e efeitos do desfazimento (incluindo prazos de devolução), deixando tudo explícito e comparável.

O que validar no quadro-resumo (leitura guiada)

• Preço total e entrada (valores e percentuais).
• Forma de pagamento (parcelas e vencimentos).
• Índices de correção (ex.: INCC na obra) e período de aplicação.
• Juros (se mensais/anuais; nominais/efetivos) e sistema de amortização.
• Corretagem (valor e beneficiário).
• Consequências do desfazimento (distrato/inadimplemento) com prazos de devolução em destaque.
  Esses campos decorrem do art. 35-A inserido na Lei 4.591 pela Lei 13.786/2018. Quanto custa casa nova Avanço perto do antigo Extra na Barra depende diretamente de como esses itens estão escritos no seu contrato.

Tolerância de prazo: até 180 dias, se estiver no contrato

O STJ consolidou o entendimento: a cláusula de tolerância de até 180 dias para entrega é válida quando prevista de forma expressa; prazo superior tende a ser abusivo e desconsiderado para isentar o incorporador. A própria página do STJ e o Informativo n.º 612 resumem o padrão decisório sobre atraso de obra e consequências. Verifique a existência dessa cláusula e conte o prazo corretamente ao montar seu cronograma de mudança.

Memorial descritivo: o que será entregue — por escrito

O memorial descritivo é peça técnica essencial da incorporação, vinculada ao registro e aos contratos. A Lei 4.591 exige o arquivo de documentos antes da venda (art. 32) e, inclusive, remete à padronização de “modelo de memorial descritivo dos acabamentos” pela ABNT para fins do mesmo artigo. Em outras palavras: o que está no memorial (materiais, acabamentos, equipamentos) é o que você pode exigir na entrega. Solicite a versão completa e assinada.

Perguntas diretas que evitam litígio

— O índice de correção da obra é qual e incide quando? (check no quadro-resumo).
— Há cláusula de tolerância de 180 dias? Como conto esse prazo? (validade condicionada à redação).
— O memorial descritivo lista marcas, padrões e soluções? (vinculação ao registro/contrato).

Checklist de assinatura (use na visita)

1. Quadro-resumo conferido item a item (preço, fluxo, índices, juros, distrato).
2. Cláusula de tolerância presente e limitada a 180 dias.
3. Memorial descritivo completo, com acabamentos e especificações coerentes com o que você visitou.
4. Documentação da incorporação arquivada (base do art. 32).

Baixe agora a lista de documentos essenciais para comparar propostas com base legal, lado a lado. No próximo passo, transformamos tudo em cenários de orçamento por perfil, somando preço, custos acessórios e fluxo de obra para fechar o número final.

Cenários de orçamento por perfil (investidor, família, upgrade)

Com o terreno, padrão construtivo e tipologia definidos, é hora de transformar números em decisão. Abaixo, três cenários por perfil — piso/médio/teto — já somando preço-base, ITBI (3%) e uma projeção de correção por INCC sobre as parcelas de obra. O ITBI tem alíquota de 3% no Rio e a guia/simulação é emitida no Portal Carioca Digital; mantenha esse item como linha certa do seu CTP.

Para INCC, usamos o INCC-M/FGV de setembro/2025 (0,21% no mês; 7,07% em 12m) como referência para sensibilidade, aplicado sobre a parte do preço paga durante a obra. “Quanto custa casa nova Avanço perto do antigo Extra na Barra” passa por enxergar esses dois ajustes logo no início.

Metodologia rápida do bloco: preço-base ancorado nos comparáveis oficiais Avanço (Collection/Casa Arouca), ITBI calculado a 3% e INCC estimado sobre 30% do preço (parcela de obra) usando 7,07%/12m para um cronograma tipo.

Escritura/Registro devem ser cotados na Tabela de Emolumentos do TJRJ, pois variam por faixa de valor. “Quanto custa casa nova Avanço perto do antigo Extra na Barra” ganha precisão quando você inclui esses emolumentos e eventuais tarifas bancárias no fechamento.

Investidor — 4 suítes · ~330 m² (foco em eficiência de m²)

Faixa	Preço-base	ITBI (3%)	Correção INCC sobre parcelas de obra* (12m)	Subtotal parcial**
Piso	R$ 4,03 mi	R$ 120.780	R$ 85.391	R$ 4,23 mi
Médio	R$ 4,29 mi	R$ 128.700	R$ 90.991	R$ 4,51 mi
Teto	R$ 4,52 mi	R$ 135.630	R$ 95.890	R$ 4,75 mi

Fluxo médio sugerido (exemplo didático): entrada R$ 858.000, obra R$ 1.287.000, saldo-chaves/financiamento R$ 2.145.000.

Notas: INCC estimado com base no INCC-M set/25 (12m = 7,07%); ITBI 3% (guia on-line). Emolumentos (escritura/registro): cotar no TJRJ.

Família grande — 5 suítes · ~390 m² (conforto + vagas)

Faixa	Preço-base	ITBI (3%)	Correção INCC sobre parcelas de obra* (12m)	Subtotal parcial**
Piso	R$ 4,52 mi	R$ 135.720	R$ 95.954	R$ 4,76 mi
Médio	R$ 4,80 mi	R$ 143.910	R$ 101.744	R$ 5,04 mi
Teto	R$ 5,15 mi	R$ 154.440	R$ 109.189	R$ 5,41 mi

Fluxo médio sugerido (exemplo didático): entrada R$ 959.400, obra R$ 1.439.100, saldo-chaves/financiamento R$ 2.398.500.

Base técnica do INCC e ITBI conforme fontes oficiais; escritura/registro pelo TJRJ. Use plantas/diferenciais dos comparáveis Avanço para escolher a faixa (piso/médio/teto).

Upgrade — 5 suítes · ~370 m² (assinatura de projeto)

Faixa	Preço-base	ITBI (3%)	Correção INCC sobre parcelas de obra* (12m)	Subtotal parcial**
Piso	R$ 4,37 mi	R$ 130.980	R$ 92.603	R$ 4,59 mi
Médio	R$ 4,66 mi	R$ 139.860	R$ 98.881	R$ 4,90 mi
Teto	R$ 4,88 mi	R$ 146.520	R$ 103.590	R$ 5,13 mi

Fluxo médio sugerido (exemplo didático): entrada R$ 932.400, obra R$ 1.398.600, saldo-chaves/financiamento R$ 2.331.000.

Considere os diferenciais (pé-direito, gourmet/piscina, elevador, subsolo) para migrar do meio ao teto; valide memorial/planta do comparável Avanço escolhido.

* Hipótese didática de correção: 30% do preço pago durante a obra, corrigido pelo INCC-M (12m = 7,07%); para cronogramas diferentes, substitua a fração de obra e os índices mensais do período.

** Subtotal parcial: não inclui escritura e registro (variáveis por faixa; Tabela TJRJ), tarifas bancárias (avaliação) e seguros (MIP/DFI); some esses itens para chegar ao CTP final.

Pronto para fechar seus números? Fale com nosso time para receber sua simulação completa — enviamos a planilha editável com m² por tipologia, ITBI (3%), link direto para emolumentos TJRJ e histórico do INCC-M para o seu cronograma.

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