Studios Gaví Gávea investimento frente à PUC-Rio Rua Marquês 208

Lançamento residencial na Rua Marquês de São Vicente, 208 — Gávea RJ: oportunidade seletiva para investir com prioridade

1-3 Quartos

30 a 106 m²m² de área

1 Vagas

Studios Gaví Gávea investimento frente à PUC-Rio Rua Marquês 208 — Gaví Gávea Interior

Up Garden Gávea Rua Marquês de São Vicente 208 com 2 e 3 quartos — Gaví Gávea Interior

Viver e investir onde tudo acontece

Imagine atravessar a rua e estar dentro do campus da PUC-Rio. É essa proximidade que torna irresistível o Studios Gaví Gávea investimento frente à PUC-Rio Rua Marquês 208: porta a porta com a universidade (endereço oficial da PUC-Rio: Rua Marquês de São Vicente, 225), no coração da Zona Sul. Aqui, rotina significa caminhar poucos minutos para estudar, trabalhar, treinar e curtir — sem perder tempo no trânsito.

O entorno eleva o padrão de vida. A poucos passos, o Shopping da Gávea reúne quatro teatros e um complexo de cinema — um polo cultural que mantém o bairro sempre em movimento, com programação que atrai público qualificado o ano inteiro. Some a isso a Praça Santos Dumont, palco da famosa feira de antiguidades aos domingos e eventos de bairro, e você tem um endereço vibrante, desejado e com demanda constante de locação.

A mobilidade joga a seu favor. A Linha 4 já conecta o Leblon pelas estações Antero de Quental / Leblon e Jardim de Alah / Leblon, encurtando o caminho para Ipanema, Centro e Barra. E há um catalisador de valorização no horizonte: as obras da Estação Gávea/PUC foram retomadas em abril de 2025, fortalecendo a tese de renda e liquidez nesta microlocalização. Studios Gaví Gávea investimento frente à PUC-Rio Rua Marquês 208 nasce justamente nesse eixo que concentra conveniência hoje e expectativa de ganho de tempo amanhã.

Mais do que endereço, é estilo de vida. De manhã, pedalada leve na Lagoa Rodrigo de Freitas; no fim do dia, peça uma mesa nos teatros do Shopping da Gávea; no sábado, caminhe até o Planetário da Gávea com as crianças. Tudo isso preservando a atmosfera verde do bairro e a praticidade de serviços que resolvem o cotidiano em passos curtos.

Para quem investe, a combinação é rara: fluxo cativo da PUC-Rio, cultura pulsante do Shopping, vida de praça na Santos Dumont, estações ativas no Leblon e a perspectiva concreta da Estação Gávea/PUC. O resultado? Ocupação mais previsível, tarifas sustentadas por conveniência real e um storytelling de localização que conversa com o público certo — alunos, professores, médicos, executivos e famílias que valorizam a Zona Sul.

Se você busca exclusividade, praticidade e potencial de valorização no mesmo CEP, este é o seu momento de chegar antes. Fale agora conosco por aqui para receber plantas, opções de tipologia e condições de pré-lançamento — e entenda, em detalhes, como garantir sua unidade neste eixo premium da Gávea.

Perfil do inquilino-alvo (curta vs. longa) e demanda acadêmica

Quem ocupa e por quanto tempo

A porta de entrada é a PUC-Rio, com calendário semestral que renova turmas de graduação, pós e intercâmbios — um fluxo natural de alunos, professores e pesquisadores que mantém a procura ativa nas imediações do campus na Rua Marquês de São Vicente. Studios Gaví Gávea investimento frente à PUC-Rio Rua Marquês 208 está literalmente no raio de preferência desse público, que valoriza aluguel a pé para aulas, biblioteca e laboratórios.

No longo prazo, contratos de 12–30 meses atendem professores, staff da universidade e executivos que trabalham entre Leblon, Jardim Botânico e Lagoa, buscando silêncio, verde e caminhabilidade. Já no curto prazo (até 90 dias, nos termos da Lei do Inquilinato), a demanda é impulsionada por cursos intensivos, temporadas acadêmicas, eventos no Jockey e programação cultural do Shopping da Gávea — teatros e cinema ativos o ano todo. Studios Gaví Gávea investimento frente à PUC-Rio Rua Marquês 208 captura esses picos com conveniência porta a porta.

Stack de canais por perfil

Longa temporada (12–30m):

Foco em estabilidade de renda e menor vacância (professores/staff).
Diferenciais que pesam: silêncio, internet estável, vaga, academia e coworking.

Curta temporada (até 90 dias):

Calendário guiado por semestralidade da PUC, festivais/mostras nos teatros do Shopping e corridas/eventos do Jockey.
Importante: contratos por temporada são distintos de hospedagem e têm limite legal de 90 dias.

Regras que moldam a estratégia

Dois pontos jurídicos definem a operação responsável:

Locação por temporada (residência temporária) até 90 dias é modalidade prevista na Lei 8.245/1991.
Condomínios podem restringir locações por plataformas (p.ex., Airbnb) quando a convenção estabelece destinação estritamente residencial — entendimento consolidado pelo STJ (2021). Resultado: o investidor deve auditar a convenção e atas antes de comprar para definir o mix curta/longa com segurança.

Qual mix ideal curta vs. longa?

Pergunte-se: Qual previsibilidade de renda eu desejo? Quão ativo quero ser na gestão?

Mix conservador (ex.: 70% longa / 30% curta): suaviza vacância, usa curtíssimo prazo para cobrir altas de demanda acadêmica e cartaz cultural do bairro.
Mix dinâmico (ex.: 50% longa / 50% curta, se a convenção permitir): maximiza diária em meses de eventos no Jockey e estreias de teatro/cinema no Shopping.
Locação por temporada é até 90 dias? Sim, como define a Lei do Inquilinato.
O condomínio pode vetar plataformas? Pode, se a convenção limitar o uso a residencial (STJ/2021).
Eventos elevam a ocupação? A Praça Santos Dumont/Jockey e os teatros do Shopping da Gávea criam picos sazonais no entorno.

Peça agora o mix recomendado de contratos por perfil — eu envio a matriz pronta para seu objetivo de renda e risco, respeitando as regras condominiais. Na próxima seção, vamos à metragem e aos kits de mobília para deixar seu studio rodando desde o primeiro dia.

Metragens e kit-operação (mobília, enxoval, internet, fechadura)

Ativo “pronto para rodar”

Para extrair renda desde o primeiro mês, a palavra de ordem é padronização. Studios Gaví Gávea investimento frente à PUC-Rio Rua Marquês 208 pede um kit-operação enxuto, durável e fácil de repor. Comece pelo essencial: cama queen com baú, sofá-cama, mesa dobrável para estudo/home office, armários funcionais e cozinha compacta completa (cooktop, micro-ondas com grill, geladeira frost free, coifa). No banheiro, box com boa vedação, ducha pressurizada e nichos. No quarto/sala, luminárias de leitura, cortina blackout e tapete de baixa manutenção.

Para a conectividade — diferencial decisivo para universitários, executivos e work from anywhere — contrate banda larga robusta. O Brasil já opera mediana de ~210 Mb/s em banda larga fixa; para múltiplos dispositivos, streaming 4K e videochamadas simultâneas, planos de 500 Mb/s ou superiores dão folga operacional. A título de referência, Netflix indica ~15 Mb/s por stream 4K; somando dois ou três streams + chamadas de vídeo e uploads, a reserva de banda maior mantém estabilidade e avaliações.

Lista objetiva do kit-operação

Internet: 500 Mb/s+ com router Wi-Fi 6 e backup por cabo para smart TV/PC (4K exige ~15 Mb/s por tela). Studios Gaví Gávea investimento frente à PUC-Rio Rua Marquês 208 se beneficia de desempenho consistente em horários de pico.
Fechadura inteligente: teclado com códigos temporários por estadia para self check-in e trilha de auditoria (integrações automatizadas vêm ganhando corpo no setor e reduzem fricção de acesso).
Mobília durável: superfícies fáceis de limpar, estofados com tecido easy clean, colchão com capa impermeável.
Iluminação: trilhos/abajures com luz quente regulável; fotocélulas/temporizadores nas áreas de uso rápido.
Ruído e conforto: vedação de esquadrias, mantas de borracha sob eletros, cortina pesada + blackout; o princípio de massa e vedação (vidro duplo, calafetagem correta) eleva o isolamento e valor percebido.
Climatização: split com limpeza regular de filtros (manutenção periódica e ambiente silencioso elevam notas de hospedagem).

Enxoval padronizado (2 par) e giro

Trabalhe com 2 jogos completos por cama (lençol superior/inferior, fronhas, edredom com capa) e 2 jogos de banho por hóspede (banho, rosto, piso). A lógica de nível de par — 1 em uso e 1 na lavanderia/estoque — evita gargalos e atrasos de virada; operações de hospitalidade frequentemente partem de 2–3 par por unidade conforme giro e lead time da lavanderia.

Ruído da Rua Marquês: o que mitigar

Unidades voltadas para a via pedem atenção a esquadrias bem vedadas, vidro duplo/laminado e tapeçaria absorvente; o controle de ruído combina massa, absorção e vedação de frestas para reduzir incômodo e elevar a tarifa percebida.

Capex inicial e escala

O capex varia por padrão de acabamento e marcas. Estruture como bill of materials com três níveis (Essencial, Conforto, Premium) e SKU’s intercambiáveis (mesmas medidas e cores) para reposição rápida. Padronizar dimensões, cores neutras e fabricação nacional acelera compras e reduz indisponibilidade. Fechadura smart e roteador Wi-Fi 6 entram como itens críticos para virar a unidade em poucas horas.

Solicite o checklist de compra com links sugeridos — envio a lista segmentada por “Essencial/Conforto/Premium”, medidas, quantidades e prazos de reposição. A seguir, avançamos para preço por m² e diária projetada para precificar com segurança.

Preço por m² (benchmark Zona Sul) e cálculo de diária/ocupação

Quanto vale o metro quadrado — e por que comparar pelo teto

Para balizar o pricing, partimos do topo da pirâmide da Zona Sul. Leblon e Ipanema concentram os valores mais altos da cidade, funcionando como teto regional para posicionar produtos na Gávea. Em fontes enciclopédicas, o Leblon registra valores que podem chegar a ~R$ 20.000/m² em áreas próximas à praia; Ipanema aparece com referência de até ~R$ 24.000/m². Esses números servem como balizadores superiores para precificação de unidades premium e studios compactos em bairros contíguos.

Ao trazer esse teto para a realidade do bairro vizinho, Studios Gaví Gávea investimento frente à PUC-Rio Rua Marquês 208 herda parte do valor por dois motivos: porta a porta com a PUC-Rio (demanda cativa e recorrente) e mobilidade Linha 4 com estações ativas no Leblon (Antero de Quental / Leblon e Jardim de Alah / Leblon). Isso sustenta um prêmio sobre imóveis antigos e aponta espaço para valorização por conveniência na microlocalização.

Como chegar à diária (ADR) — metodologia simples e transparente

O cálculo da diária parte de três passos práticos (com estimativas, não garantias):

Benchmark de m²: tomamos Leblon/Ipanema como teto de referência (20–24 mil/m²) e ajustamos pela microlocalização Gávea (vizinhança PUC, vida cultural da Gávea).
Comparáveis operacionais: studios de alto padrão em Leblon/Ipanema/Gávea com amenidades equivalentes (academia, coworking, rooftop, lockers, segurança).
Fatores de correção: porta a porta com a PUC-Rio, qualidade do mobiliário e conectividade direta à Linha 4 (estações Leblon já em operação) — e o efeito futuro da Estação Gávea/PUC (obras retomadas em abril/2025 com previsão para março/2028).

Sensibilidade de ocupação — onde o investidor mexe o ponteiro

Trabalhamos com faixa de ocupação de 60% a 85% conforme: sazonalidade acadêmica, calendário de eventos no bairro, padrão do kit-operação e restrições condominiais. Studios Gaví Gávea investimento frente à PUC-Rio Rua Marquês 208 tende a capturar picos nos inícios de semestre, provas, congressos e temporada cultural dos teatros do Shopping da Gávea (contexto que historicamente sustenta demanda no entorno).

Tabela — “Cenário Base vs. +Metrô” (estimativas para studio pronto para operar)

Valores ilustrativos para fins de decisão, usando os tetos enciclopédicos como referência superior e ajustando pela microlocalização. Ajuste seu caso com dados reais da sua unidade.

Parâmetro	Base (hoje)	Com Estação Gávea/PUC (pós-2028)
Diária-alvo (ADR)	R$ 350 – R$ 450	R$ 400 – R$ 520
Ocupação média	60% – 75%	70% – 85%
RevPAR (ADR × Ocup.)	R$ 210 – R$ 338	R$ 280 – R$ 442
Receita mensal (30 dias)	R$ 6.300 – R$ 10.140	R$ 8.400 – R$ 13.260
Variação esperada	—	+20% a +30% em RevPAR vs. Base

Por que melhora no +Metrô? Redução do tempo porta a porta e maior atratividade para curta temporada (alunos visitantes, professores convidados, palestrantes), ancorada na retomada das obras em 04/2025 e previsão de entrega em 03/2028 da Estação Gávea/PUC.

Pergunta-chave: qual diária-alvo com/sem Estação Gávea?

Sem estação (hoje): trabalhe faixa R$ 350–R$ 450, modulando conforme andar, vista, ruído e kit-operação.
Com estação (pós-2028): considere faixa R$ 400–R$ 520, sobretudo para unidades silenciosas, bem vedadas e com operação self check-in.

Dica operacional: teste tarifa flexível (nunca fixa) e mínimo de estadia variável por semana letiva, feriados e agenda cultural — a Linha 4 nas estações Antero de Quental / Leblon e Jardim de Alah / Leblon já encurta deslocamentos e ajuda a sustentar diárias mais altas nos períodos de pico.

Baixe o modelo de precificação dinâmica — envio a planilha editável com cenários de ADR/ocupação para calibrar sua unidade e simular impactos da Estação Gávea/PUC. A seguir, avançamos para mobilidade premium: Linha 4 hoje e o efeito direto da nova estação.

Mobilidade premium: Linha 4 hoje e a futura Gávea/PUC

Conexões que sustentam diária e ocupação

A rotina aqui funciona no compasso do metrô. As estações Antero de Quental / Leblon e Jardim de Alah / Leblon, ambas da Linha 4, já conectam rapidamente a Gávea a Ipanema, Centro e Barra — um atalho que reduz deslocamentos e aumenta o valor percebido da hospedagem.
Para quem cruza a cidade rumo à Barra e Zona Sudoeste, a Estação São Conrado é a porta natural de integração, ampliando o alcance para compromissos de trabalho, eventos e escolas da região. Studios Gaví Gávea investimento frente à PUC-Rio Rua Marquês 208 converte essas conexões em vantagem competitiva: mais tempo útil no bairro, menos trânsito e maior disposição para estadias repetidas.

O “turning point” da Estação Gávea/PUC

O próximo salto está contratado: as obras da Estação Gávea/PUC foram retomadas em abril de 2025 com previsão de inauguração para março de 2028. A nova estação nascerá com acesso na Rua Marquês de São Vicente e na Av. Padre Leonel Franca, em frente à PUC-Rio — exatamente onde o investidor quer estar para capturar picos acadêmicos e corporativos. Studios Gaví Gávea investimento frente à PUC-Rio Rua Marquês 208 se beneficia diretamente desse “efeito portão”: tempo porta a porta menor, rotas mais simples e tarifa mais elástica nas semanas de maior demanda.

Linha 4 — hoje e amanhã (datas essenciais)
• Antero de Quental / Leblon — Linha 4, operação desde 2016.
• Jardim de Alah / Leblon — Linha 4, em operação; integração Leblon–Ipanema.
• São Conrado — Linha 4, conexão para Barra/Zona Sudoeste.
• Gávea/PUC — obras retomadas 04/2025; previsão 03/2028 (acessos: Marquês de São Vicente e Padre Leonel Franca).

Quanto reduz no lead time do hóspede?

Sem a estação local, o visitante geralmente caminha até pontos de transporte na Marquês de São Vicente ou segue de carro/parecerias até Leblon (Antero/Jardim de Alah). Com a Gávea/PUC, a jornada passa a ser descida direta no campus, eliminando baldeações e incerteza de última milha — menos minutos, mais conforto, melhor avaliação. Para quem opera curta temporada, essa economia vira conversão (escolha do anúncio) e diária (disposição a pagar maior pela facilidade).

Estratégia prática para capitalizar a mobilidade

Ajuste a diária-alvo em semanas letivas, bancas e eventos, quando a proximidade do metrô pesa mais.
Ofereça check-in alinhado aos horários de pico da PUC e do comércio do Leblon (chegadas/deslocamentos mais previsíveis).
Destaque, nas descrições, o trajeto a pé até a PUC e a conexão instantânea com Antero de Quental / Leblon e Jardim de Alah / Leblon; isso aumenta o CTR e a taxa de reserva.

Solicite a planilha de tempos porta a porta com rotas otimizadas — eu envio um comparativo “hoje vs. pós-Estação Gávea/PUC” para você ajustar tarifa e estadia mínima por período. A seguir, vamos alinhar compliance condominial para operar com segurança e previsibilidade.

Compliance condominial e operação segura de curta temporada

Regras que definem o jogo

Antes de pensar em diária, garanta base legal sólida. A Lei 8.245/1991 (Lei do Inquilinato) define locação por temporada como contrato residencial e temporário, por até 90 dias — destinada a lazer, cursos, tratamentos de saúde e situações afins. É diferente de hospedagem (atividade típica do setor hoteleiro). Aqui, o caminho é simples: contrato escrito, prazos claros e descrição dos bens quando o imóvel estiver mobiliado.
Studios Gaví Gávea investimento frente à PUC-Rio Rua Marquês 208 opera melhor quando o uso respeita essa moldura: residência temporária, sem serviços típicos de hotelaria. Em linguagem prática: contrato de temporada ≠ diária de hotel.

Quando o condomínio pode restringir

Existe um marco jurídico que o investidor precisa conhecer. O STJ decidiu (20/04/2021) que condomínios residenciais podem impedir locações por plataformas digitais se a convenção fixar destinação exclusivamente residencial. Isso não acaba com a locação por temporada; apenas reforça que a convenção manda na forma de usar. Leia: se o prédio limitar, a operação por aplicativos pode ser vedada; se autorizar, é possível operar dentro de regras.
Studios Gaví Gávea investimento frente à PUC-Rio Rua Marquês 208 pede, portanto, auditoria documental antes da compra: convenção, regimento interno e últimas atas (assembleias podem ajustar regras).

Passo a passo para operar dentro das normas

Ler a convenção/regimento: busque termos como “uso estritamente residencial”, “proibição de hospedagem”, “proibição de locação por aplicativos”.
Confirmar o escopo “temporada”: contratos ≤ 90 dias, com finalidade de residência temporária (ex.: cursos na PUC-Rio).
Padronizar o contrato: cláusulas de identificação do locatário, prazos, valores, caução/garantias e inventário do mobiliário.
Boas práticas operacionais:
- Cadastro de hóspedes com documento oficial e termo de ciência das regras de silêncio.
- Quiet hours alinhadas ao regimento; aviso de ocupação ao zelador/portaria quando aplicável.
- Seguro: considere garantias locatícias/seguros específicos para cobertura de danos e inadimplência.

O condomínio permite curta temporada? Depende da convenção. Se o texto restringir a uso residencial e vedar locação por plataformas, pode proibir.
Temporada é hospedagem? Não. Temporada é residencial e temporária (até 90 dias); hospedagem é serviço hoteleiro.
Posso operar por aplicativos? Somente se a convenção não vedar e você respeitar a Lei 8.245/91.

Checklist de due diligence condominial

Convenção e regimento atualizados (cópia integral).
Atas do último ano (assembleias podem alterar regras).
Políticas internas: visitantes, silêncio, elevadores, lixo, mudanças.
Infra para operação: portaria, controle de acesso, diretrizes de entregas.
Modelo de contrato aderente ao art. 48 (residencial, até 90 dias, inventário).

Peça a auditoria condominial (análise de convenção e atas) — entrego um parecer objetivo com riscos, permissões e ajustes contratuais para você operar com segurança no Studios Gaví Gávea investimento frente à PUC-Rio Rua Marquês 208. A seguir, avançamos para comparativos inteligentes na Zona Sul para posicionar valor e lifestyle.

Comparativos inteligentes na Zona Sul (valor, rotina e estilo de vida)

Por que a Gávea entrega mais experiência por real

Viver ao lado da PUC e cercado de cultura cria um cotidiano que poucos bairros oferecem. O Shopping da Gávea reúne quatro teatros — Clara Nunes, Vannucci, dos Quatro e das Artes — e um complexo de cinema, garantindo agenda o ano inteiro sem sair do bairro. Isso pesa na escolha de estudantes, professores e executivos que querem caminhar até lazer e serviços.

A Praça Santos Dumont, em frente ao Jockey Club Brasileiro (Hipódromo da Gávea), anima os domingos com a feira de antiguidades e vira palco de eventos; à noite, o entorno ganha vida com bares e encontros de quem circula entre Gávea, Leblon e Lagoa. Studios Gaví Gávea investimento frente à PUC-Rio Rua Marquês 208 se beneficia dessa pulsação: picos de procura em fins de semana, temporadas acadêmicas e datas de corrida.

O Planetário da Gávea e o Museu do Universo completam o circuito família–cultura a poucos minutos de casa, com cúpulas e atividades educativas sob a gestão da Fundação Planetário. Para quem mora ou investe, essa combinação de ciência, arte e vida universitária sustenta permanências mais longas e notas melhores em locação. Studios Gaví Gávea investimento frente à PUC-Rio Rua Marquês 208 traduz essa conveniência em tarifa e ocupação.

Público e clima de bairro

O Baixo Gávea é sinônimo de encontro jovem e boemia em volta da Praça Santos Dumont, enquanto ruas residenciais preservam silêncio e verde. O equilíbrio entre vida noturna e calmaria diurna cria a “vizinhança-viva” que alunos, recém-formados e famílias pequenas buscam para morar perto de tudo e, ao mesmo tempo, descansar.

Tabela — Gávea vs. Leblon vs. Ipanema (lifestyle/uso)

Critério	Gávea	Leblon	Ipanema
Cultura & entretenimento	4 teatros + cinema no Shopping da Gávea; Planetário; Jockey ao lado.	Beach lifestyle, restaurantes de alto padrão; metrô Antero de Quental/Jardim de Alah.	Beach lifestyle, comércio de luxo e vida urbana intensa.
Perfil dominante	Universitário + jovem executivo; famílias compactas; boemia Baixo Gávea.	Alta renda; endereços mais caros do país.	Alta renda; ícone turístico e cultural.
Valor do m² (referência/teto regional)	Abaixo do Leblon/Ipanema (prêmio por localização porta a porta PUC).	m² mais caro do Brasil; referências chegando a ~R$ 20–22 mil/m² e acima.	referência alta de m² na orla, com patamar de luxo.
Rotina	Caminhabilidade para aulas, teatros, feira da Santos Dumont e Planetário.	Praia + metrô + gastronomia; demanda turística forte.	Praia + grid urbano e comércio de luxo.

Qual bairro entrega melhor ADR para studio?

Para curta temporada, Leblon e Ipanema tendem a puxar diárias pela orla e marcas de luxo; porém, a Gávea preserva ocupação mais estável nos ciclos acadêmicos e culturais (PUC, teatros do Shopping, Jockey, Planetário), além de caminhar até tudo — combinação que reduz vacância e sustenta RevPAR competitivo ao longo do ano. Studios Gaví Gávea investimento frente à PUC-Rio Rua Marquês 208 transforma essa constância em previsibilidade de renda, especialmente em semanas letivas e de eventos.

Receba o ranking de microlocalizações para studios — envio um comparativo por raio a pé (PUC, teatros, Planetário e Santos Dumont/Jockey) para precificar com precisão e decidir andar/tipologia. Em seguida, vamos converter esses argumentos em números na planilha de fluxo de caixa e sensibilidade.

Planilha de fluxo de caixa e análise de sensibilidade

Transforme premissas em números claros

Chegou a hora de simular o resultado mensal do seu studio com base em ADR (diária), ocupação e custos operacionais. Trabalhamos com dois recortes: hoje (Base) e pós-Estação Gávea/PUC (2028+), já que as obras foram retomadas em 04/2025 com previsão de inauguração em 03/2028 — um gatilho que tende a reduzir deslocamentos e elevar a atratividade do endereço em frente à PUC-Rio. Studios Gaví Gávea investimento frente à PUC-Rio Rua Marquês 208 se beneficia diretamente desse “efeito portão”.

Entradas: ADR, ocupação (%), taxas repassadas ao hóspede (limpeza).
Saídas: condomínio, IPTU, internet, energia/água (média), reposição de enxoval, limpeza (quando não repassada), manutenção e fee de gestão (se aplicável). Studios Gaví Gávea investimento frente à PUC-Rio Rua Marquês 208 tem perfil de curta e longa temporada; por isso, monte a planilha para alternar cenários sem fricção.

Parâmetros recomendados para simular (edite à sua realidade)

Base (hoje): ADR R$ 350–450 | Ocupação 60–75%
+Metrô (pós-2028): ADR R$ 400–520 | Ocupação 70–85% (estimativas)
Custos mensais típicos (referenciais): condomínio (R$ 900–1.400), IPTU rateado (R$ 120–220), internet 500 Mb+ (R$ 120–180), utilidades (R$ 180–320), enxoval/reposição (R$ 80–160), limpeza por virada (repassável), manutenção preventiva (R$ 80–150).

Tabela — “Cenário Base vs. +Metrô” (modelo editável)

Item	Base (hoje)	+Metrô (pós-2028)
ADR (R$)	350 – 450	400 – 520
Ocupação (%)	60 – 75	70 – 85
RevPAR (R$)	210 – 338	280 – 442
Receita Bruta (30 dias)	6.300 – 10.140	8.400 – 13.260
Custos Fixos (mês)	1.400 – 2.250	1.400 – 2.250
OPEX variável*	10% – 18% da receita	10% – 18% da receita
Resultado Líquido (faixa)	R$ 3.000 – 6.700	R$ 4.600 – 8.900

* OPEX variável inclui manutenção, insumos de limpeza, eventuais taxas de gestão e pequenas reposições.

Sensibilidade — o que mais pesa no seu resultado

±10 p.p. de ocupação altera o RevPAR de forma imediata.
±15% no ADR muda a faixa de receita mensal de forma exponencial em datas de pico (semanas letivas, banca, eventos culturais).
Redução de 15–20% no OPEX via padronização de enxoval/limpeza melhora a margem sem mexer em tarifa.

Qual o break-even?

Use a regra prática: Custos Fixos ÷ ADR = diárias mínimas mensais para empatar (desconsiderando OPEX variável).
Ex.: Custos Fixos R$ 1.800 / ADR R$ 420 ≈ 4–5 diárias/semana (ocupação ~50%) para zerar; acima disso, cada diária incremental vira margem, descontados os variáveis. Studios Gaví Gávea investimento frente à PUC-Rio Rua Marquês 208 tende a reduzir o break-even em 2028+ com a estação a poucos passos.

Baixe a planilha editável e peça nossa revisão gratuita — eu calibro ADR, ocupação e OPEX do seu perfil (curta vs. longa) e entrego o cenário ótimo por tipologia. Na sequência, seguimos para a auditoria de compra com um roteiro objetivo para blindar sua decisão.

Roteiro de auditoria antes da compra

O passo a passo para decidir sem surpresas

Comece pelo que determina a operação. Convenção e atas definem o que é permitido no prédio: leia integralmente os itens sobre “uso estritamente residencial”, “locação por temporada” e “plataformas digitais”. A Lei 8.245/91 enquadra temporada como contrato residencial de até 90 dias; já o STJ (2021) assentou que o condomínio pode restringir plataformas se a convenção assim prever. Peça cópia atualizada e verifique se houve deliberações recentes em assembleia. Studios Gaví Gávea investimento frente à PUC-Rio Rua Marquês 208 pede essa checagem antes do sinal.

Depois, avance para os laudos e vícios construtivos. Em pré-lançamento, avalie memorial descritivo e padrões de acabamento prometidos; na entrega, programe vistoria técnica (checagem de esquadrias, hidráulica, elétrica e automação). Ruído e conforto térmico importam: unidades voltadas para a via pedem vedação de esquadrias e envidraçamento adequado; a orientação solar influencia insolação e consumo de ar-condicionado. Studios Gaví Gávea investimento frente à PUC-Rio Rua Marquês 208 colhe prêmio de diária quando entrega silêncio, luz correta e ar eficiente.

Custos e demanda: prove com números do bairro

Levante custos condominiais, IPTU e taxas antes de assinar. Cruze essas saídas com sua planilha de ADR e ocupação (Base vs. pós-metrô) para saber o break-even por tipologia. Do lado da demanda, valide os ciclos semestrais da PUC-Rio (graduação, pós, eventos acadêmicos) e as janelas culturais de maior fluxo no entorno — Shopping da Gávea, Jockey/ Praça Santos Dumont e Planetário mantêm calendário ativo que eleva procura em fins de semana e viradas de semestre.

Mobilidade real: hoje e 2028+

Teste o seu trajeto. Hoje, a conexão se dá pelas estações Antero de Quental / Leblon e Jardim de Alah / Leblon (Linha 4), além de São Conrado para integração rumo à Barra. Registre tempos porta a porta em horários de pico e fora de pico. Para o cenário 2028+, inclua a futura Estação Gávea/PUC — obras retomadas em abril/2025 com previsão para março/2028 — com acessos na Rua Marquês de São Vicente e Av. Padre Leonel Franca, literalmente em frente ao campus. Essa etapa fecha a conta de tarifa e ocupação.

Checklist final de auditoria

Documentos: convenção, regimento e atas dos últimos 12–24 meses (busque deliberações sobre temporada/plataformas).
Compliance: aderência à Lei 8.245/91 (até 90 dias; contrato residencial).
Vistoria técnica: ruído, insolação, esquadrias, hidráulica, elétrica, automação.
Custos: condomínio, IPTU, utilidades, seguros e manutenção preventiva.
Demanda: ciclos PUC-Rio + agenda Shopping da Gávea/Jockey/Planetário.
Mobilidade: tempos atuais via Antero/Jardim de Alah/São Conrado e cenário Gávea/PUC 2028.

Fale com a equipe para due diligence completa e reserva de unidade. Eu preparo sua auditoria documental, simulo o fluxo de caixa com mobilidade real e apresento as melhores posições de planta e andar — enquanto o pré-lançamento mantém condições especiais de entrada. Últimas unidades com prioridade de escolha.

Mapa do Local do Lançamento

FAQ

Onde fica o Residencial Gaví Gávea Marquês 208?

Na Rua Marquês de São Vicente, na Gávea, Zona Sul do Rio.

É perto do Leblon, da Lagoa e da PUC-Rio?

Sim; PUC a poucos passos e Leblon/Lagoa a minutos a pé ou de metrô.

Como são as plantas de 3 quartos?

Com suíte, sala-cozinha-varanda gourmet integradas, circulação curta e ventilação cruzada.

Quais as metragens típicas dos 3 quartos?

Referência de ~90–106 m², com distribuição que privilegia área útil.

Como é a mobilidade e o metrô na região?

Linha 4 ativa nas estações do Leblon e Estação Gávea/PUC em obra (previsão 2028).

Studios Gaví Gávea investimento frente à PUC-Rio Rua Marquês 208

Lançamento residencial na Rua Marquês de São Vicente, 208 — Gávea RJ: oportunidade seletiva para investir com prioridade

Endereço nobre da Gávea para investir com liquidez na Zona Sul

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