Investimento imobiliário Ipanema Rua Almirante Saddock 277 2025

Um lançamento exclusivo em Ipanema, com apartamentos de 44 m² a 65 m², rooftop completo e serviços de hotelaria, pensado para quem busca rentabilidade e estilo de vida no mesmo endereço.

1-2 Quartos

44 a 65 m²m² de área

1 Vagas

Investimento imobiliário Ipanema Rua Almirante Saddock 277 2025 — Saddock Ipanema Lazer

Endereço raro, lifestyle imediato, tese clara

Viver (e investir) em Ipanema é escolher uma rotina a pé entre o mar e a Lagoa — e a Rua Almirante Saddock de Sá, 277 coloca você exatamente nesse eixo de desejo. O quarteirão tem vibe residencial, charme de rua arborizada e um projeto arquitetônico contemporâneo assinado pela Cité Arquitetura, com fachada-obra de arte e gentileza urbana que dilui portões em jardins. É arquitetura pensada para pertencer ao bairro, valorizando luz, ventilação e sensação de amplitude — atributos que sustentam percepção de valor hoje e na revenda.

Investimento imobiliário Ipanema Rua Almirante Saddock 277 2025 conversa com mobilidade premium: duas estações de metrô — Nossa Senhora da Paz (Praça N. Sra. da Paz) e General Osório (Visconde de Pirajá/Jangadeiros) — conectam o endereço às Linhas 1 e 4, ampliando fluxo de demanda para moradia e locação por temporada. Praia de Ipanema, Lagoa Rodrigo de Freitas, Praça General Osório e todo o circuito de cafés e galerias ficam a poucos minutos. Mobilidade comprova conveniência, e conveniência sustenta liquidez.

No edifício, a proposta eleva o lifestyle com rooftop de lazer — piscina, sauna, fitness e áreas de convivência — e serviços de hotelaria (limpeza, lavanderia e segurança) que simplificam a operação do dia a dia e favorecem ocupação constante em modelos de curta temporada. Para o morador, conforto e tempo; para o investidor, produto com alma de hotel em um bairro de demanda orgânica o ano inteiro.
Contexto de valor importa. Em 2025, Ipanema aparece no topo do Rio em preço por m²: R$ 24.746/m² e +11,6% em 12 meses (out/2025). O dado reforça a tese de escassez de terreno, poder de marca do bairro e capacidade de preservação de preço — pontos que amparam cenários de retorno e revenda ordenada no médio prazo. Investimento imobiliário Ipanema Rua Almirante Saddock 277 2025 nasce ancorado nesse pano de fundo.

Para quem busca exclusividade e prioridade de escolha, o momento de pré-lançamento é estratég ico: tipologias 1 quarto, double suites e 2 quartos (com opções garden) atendem perfis de moradia e renda, enquanto o desenho das plantas privilegia integração e luminosidade — o tipo de detalhe que fotografa bem, cria desejo e diferencia na revenda. Poucas unidades em um endereço-ímã de demanda fazem a combinação certa de praia + metrô + Lagoa.

Quer sentir, na prática, como essa localização muda sua rotina? Imagine sair para o nascer do sol no Posto 9, pedalar pela ciclovia da Lagoa, almoçar na Visconde de Pirajá e terminar o dia com um mergulho no rooftop. Se faz sentido para o seu estilo de vida (ou para a sua tese de renda), fale conosco por aqui e garanta prioridade nas próximas informações. Investimento imobiliário Ipanema Rua Almirante Saddock 277 2025 começa agora — e a próxima seção aprofunda a localização estratégica e a dinâmica do quarteirão.

Construtora e Risco de Execução — Governança Que Reduz Incerteza

Quando o assunto é execução, histórico pesa. A Engeziler atua no Rio desde 1984, com mais de 80 empreendimentos e 200 mil m² entregues — maturidade que se traduz em processos, cronogramas e padronização de obra. A sede operacional fica na Visconde de Pirajá, Ipanema, sinal de presença local e conhecimento de terreno. Esse lastro reduz assimetrias de informação para quem avalia cronograma e qualidade final. Investimento imobiliário Ipanema Rua Almirante Saddock 277 2025 começa por mitigar risco com quem já conhece a Zona Sul e seus padrões de acabamento e aprovação.
No regime “a preço de custo” (Lei 4.591/64), as despesas da construção são de responsabilidade do grupo de adquirentes, com regras de transparência e prestação de contas: faturas emitidas em nome do condomínio dos contratantes e depósitos em contas bancárias do próprio condomínio, com movimentação definida em contrato. Esses dispositivos criam trilha documental e permitem auditoria de insumos e serviços ao longo da obra. Investimento imobiliário Ipanema Rua Almirante Saddock 277 2025 favorece quem valoriza governança: o investidor acompanha o uso do capital, etapa por etapa.
Como a obra é financiada e auditada (visão prática):
– SPE e contas segregadas para entradas, parcelas e chamadas;
– Documentos fiscais no CNPJ do condomínio;
– Assembleias para aprovar marcos, ajustes e cronogramas;
– Relatórios de obra periódicos e acesso às medições. Esses pontos derivam dos artigos da Lei 4.591/64 que regem o modelo por administração.
“O que é PMG/garantias?” Em obras por administração, algumas incorporações adotam metas e tetos orçamentários contratuais (quando previstos), combinados a comitês de obra e prestação de contas. O norte jurídico permanece o mesmo: custo integral rateado entre condôminos e obrigação de transparência com base na Lei 4.591/64 — inclusive providências de controle via assembleia em caso de desvios.
Checklist rápido de governança para você solicitar agora:

Organograma da SPE; 2) Fluxo de chamadas de capital; 3) Calendário de assembleias; 4) Modelo de relatório técnico-financeiro; 5) Política de orçamentos comparativos e homologação de fornecedores. Peça este dossiê e valide se a prática espelha o texto de lei.
Fale com a nossa equipe por aqui e solicite o dossiê de credenciais + cronograma macro do projeto. Na sequência, vamos abrir o leque de tipologias para mapear demanda e liquidez no entorno.

Mix de Produtos e Liquidez por Tipologia — O Que Sai Primeiro e Por Quê

Em Ipanema, proximidade de praia, metrô e Lagoa sustenta procura contínua por 1 e 2 quartos, além de double suites e gardens bem resolvidos. O desenho urbano da área — com Nossa Senhora da Paz e General Osório conectando as Linhas 1 e 4 — cria um funil de demanda qualificada que alimenta moradia e curta temporada. Resultado: tipologias compactas e funcionais tendem a girar mais rápido. Investimento imobiliário Ipanema Rua Almirante Saddock 277 2025 opera nesse triângulo de desejo: mar, mobilidade e serviços a pé.
Evidência macro ajuda a ler a microdinâmica: em 2025, relatórios do FipeZAP/DataZAP mostram maior tração em unidades de 1 dormitório no País, indicando um ciclo favorável aos produtos compactos — exatamente o perfil que costuma liderar absorção em eixos turísticos e de alto fluxo corporativo. Em Ipanema, essa demanda é reforçada pela rotina a pé (praia, Lagoa e comércio de rua), o que acelera a revenda entre 24–60 meses quando a planta é bem planejada. Investimento imobiliário Ipanema Rua Almirante Saddock 277 2025 se beneficia dessa maré de preferência.
Leitura por tipologia (guideline para decisão):
– 1 quarto/studio: entrada de capital menor, alto giro em locação e revenda; público: executivos, casais sem filhos, segunda residência.
– Double suites: apelo para compartilhar uso (home-office + suíte de hóspedes) e bilhetagem superior em temporada.
– 2 quartos: ticket mais alto e permanência maior; atende moradia familiar leve, com diferencial quando há varanda e lavanderia.
– Garden: nicho aspiracional; quando há metragem externa funcional, cria escassez e valoriza no metro final.
A proximidade de estações e pontos-ímã (praças, praia, Lagoa) é o driver transversal de liquidez.
Perguntas que antecipamos (e que devem guiar sua escolha):
— “Studio vende rápido?” Em eixos de metrô + praia, a tendência histórica é sim, desde que planta e acabamentos sustentem percepção de valor.
— “2 quartos para moradia?” Ganham tração quando o condomínio oferece lazer completo e serviços.
— “Diferenciais que aceleram revenda?” Rooftop, academia, piscina, serviços de hotelaria e arquitetura assinada ampliam desejo e sustentam preço no anúncio. (Indicadores locais sugerem essa preferência.)
Quer a planilha de absorção por tipologia no raio de 800 m? Envie uma mensagem por aqui que compartilhamos o estudo com faixas de giro estimadas e sensibilidades de preço para o seu ticket. No próximo bloco, avançamos para Preços 2025 e leitura de retorno com cenários base, conservador e otimista.

Preços 2025 e Leitura de Retorno — Quanto Vale Cada Metro e O Que Esperar

Em 2025, o preço do m² em Ipanema apresenta dois faróis para balizar decisão: o Índice Invexo, que aponta R$ 36.918/m² como referência do bairro, e o ranking de ruas da cidade, em que a Avenida Epitácio Pessoa lidera com picos de até R$ 47,6 mil/m², enquanto a Rua Joana Angélica surge com alto tíquete médio. Esse contraste explica por que produtos bem posicionados na malha premium — praia, metrô e Lagoa — tendem a capturar “prêmio de esquina”.
Para leitura macro, use o FipeZAP/DataZAP como termômetro de ciclo: o relatório de maio/2025 confirma avanço de preços residenciais no Brasil e reforça a tração de unidades de 1 dormitório na amostra, um sinal favorável a plantas compactas em eixos turísticos/ corporativos como Ipanema. Investimento imobiliário Ipanema Rua Almirante Saddock 277 2025 se beneficia desse pano de fundo, desde que a especificação entregue percepção de valor superior.
Bandas por tipologia (estimativas com base no bairro em 2025):

1 quarto/compactos: ~R$ 32–38 mil/m² quando há lazer e serviços (prêmio de liquidez).
Double suites: ~R$ 30–36 mil/m² com ganho de bilhetagem em curta temporada.
2 quartos: ~R$ 30–35 mil/m²; varandas e layouts lineares elevam o teto.
Gardens: variação maior pelo quintal privativo; quando funcional, capturam “metro final” acima da média.
As bandas dialogam com a régua do Índice Invexo e com as ruas topo da cidade — lembre: vista e microendereço (praça, Lagoa, praia) alteram o patamar. Investimento imobiliário Ipanema Rua Almirante Saddock 277 2025 tende a operar no miolo superior dessas faixas se combinar planta eficiente + rooftop + serviços.

Sensibilidade de Retorno (ilustrativa)

Premissas didáticas (ajuste com seus números): ticket R$ 1,50 mi; custos de aquisição padrão; cenário de saída em 36–60 meses.

Cenário	Preço de saída (R$/m²)	Valorização a.a.	Tese resumida
Conservador	34.000	2–3%	Manutenção de prêmio de localização, sem compressão de cap rate.
Base	36.500	4–6%	Execução correta + estoque restrito + demanda estável por 1–2Q.
Otimista	39.500	7–8%	Diferenciais (rooftop/serviços) + ganho de percepção no microeixo.

Leitura rápida: se a especificação “fotografa bem” (acabamentos, vista, iluminação), o mercado paga melhor o metro final. Em desaceleração, líquidos (1Q/double) protegem a saída.
Perguntas que importam agora
— Preço está caro ou barato? Compare com R$ 36.918/m² (bairro) e com ruas topo; se o projeto entrega diferenciais e microendereço forte, o prêmio é justificável.
— E se o mercado esfriar? A tática é entrar certo (planta/fachada/rooftop/serviços) e sair certo (janela de 36–60 meses), priorizando tipologias mais líquidas. Fale conosco para validar as premissas com base no seu perfil.
Peça agora a planilha de retorno com suas premissas (m², prazo, custos e saída) e veja o seu cenário base em minutos. Na sequência, vamos destrinchar obra a preço de custo, INCC e o calendário de 42 meses para alinhar fluxo de caixa.

Obra a Preço de Custo, INCC e Cronograma — Como Planejar 42 Meses Sem Surpresas

No regime por administração — conhecido como obra a preço de custo — a Lei 4.591/64 (art. 58) define que os adquirentes respondem pelo custo integral da obra, com regras de transparência: contas e documentos no CNPJ do condomínio/SPE, deliberações em assembleia e trilha de comprovação de gastos. Esse arranjo dá visibilidade de caixa e reduz assimetria durante a execução. Investimento imobiliário Ipanema Rua Almirante Saddock 277 2025 ganha previsibilidade quando o cronograma físico-financeiro é seguido e reportado.
A correção das parcelas na obra costuma usar o INCC/FGV, índice que mede a evolução dos custos de construção (materiais, serviços e mão de obra). Em 2025, a FGV/IBRE mantém atualização mensal do indicador e sinaliza sua função como termômetro do setor — é sobre ele que você deve simular sensibilidades (±2 p.p.) para testar impacto no custo final. Investimento imobiliário Ipanema Rua Almirante Saddock 277 2025 pede esse “crash test” antes de assinar.

Calendário ilustrativo de 42 meses (estimativo)

M0–M6 — Fundação e subsolo: maior consumo de caixa; chamadas mais intensas.
M7–M18 — Estrutura e alvenaria: ritmo constante; ganho de previsibilidade.
M19–M30 — Instalações e fachadas: contratos de materiais pressionam o INCC; avalie compra antecipada.
M31–M39 — Acabamentos e áreas comuns: onde o produto “fotografa”; preserve padrão do memorial.
M40–M42 — Vistoria, Habite-se, convenção e chaves: organize saldo e plano pós-chaves.

Dica prática: antecipar marcos (por exemplo, parte da fachada) pode reduzir exposição ao INCC em momentos de alta, desde que haja gestão de compras e caixa.

Quadro simples de fluxo (exemplo orientativo)

Entrada: 10–20% no ato (ajuste à sua estratégia).
Chamadas mensais: 50–60% do preço ao longo de 42 meses, corrigidas por INCC.
Intermediárias: 3–4 janelas anuais para acelerar obra sem concentrar caixa.
Saldo nas chaves: 3–10%, a depender da tabela.
Perguntas críticas, já respondidas no planejamento
— Qual impacto de INCC alto? Aumenta o custo corrigido da obra; mitigue com antecipações pontuais, negociação de insumos e proteção de capex em fases sensíveis.
— Como mitigar? Tenha reserva de contingência, avalie adiantamentos em meses de piso do índice e exija prestação de contas conforme a Lei 4.591/64.
Quer receber a simulação de chamadas ajustada à sua capacidade de aporte (linha do tempo + INCC com bandas)? Envie uma mensagem por aqui e montamos seu fluxo físico-financeiro antes da próxima etapa. A seguir, avançaremos para pós-chaves: dívida, CET e Price x SAC.

Pós-chaves: dívida inteligente, CET na prática e o duelo Price × SAC

Após as chaves, o foco muda para estrutura de dívida e custo efetivo total — o número que revela quanto o crédito realmente custa no longo prazo. CET inclui juros, seguros, tarifas e demais encargos obrigatórios do financiamento, sendo padronizado por norma do Banco Central/CMN: comparar propostas sem olhar o CET é navegar às cegas. Investimento imobiliário Ipanema Rua Almirante Saddock 277 2025 pede decisão fria: escolher o sistema de amortização alinhado ao seu fluxo de renda e ao plano de saída.
Por que a Selic importa? Porque ela influencia as taxas praticadas pelos bancos: em ciclos de queda, o custo do crédito tende a aliviar; em ciclos de alta, as parcelas sobem. O objetivo aqui não é prever a curva, e sim montar uma dívida portável — com espaço para renegociação quando a janela for favorável. Investimento imobiliário Ipanema Rua Almirante Saddock 277 2025 funciona melhor quando a estratégia prevê revisões de CET ao longo da jornada.

Price x SAC (o que muda no seu bolso)

Sistema	Parcela inicial	Dinâmica	Total de juros	Para quem
Price	menor	constante	maior	Quem busca previsibilidade de caixa agora
SAC	maior	decrescente	menor	Quem pode pagar mais no início e quer reduzir juros totais

A lógica é simples: Price favorece previsibilidade (parcela fixa), mas posterga a amortização; SAC antecipa amortização e faz a prestação cair mês a mês. Em ambos, o que conta é o CET final — compare sempre propostas de bancos diferentes.

Pergunta que converte: qual sistema escolher? Se você pretende usar renda por temporada desde o início, SAC pode casar melhor com picos de receita, reduzindo o custo total. Se você prioriza conforto de caixa no curto prazo, Price suaviza a largada. Como reduzir CET? Portabilidade quando as taxas cederem, amortizações extraordinárias em momentos de caixa forte e negociação de seguros atrelados ao crédito são alavancas clássicas.

Caminho prático

– Defina ticket e horizonte (5–7 anos para saída?);

– Simule Price × SAC com o mesmo valor financiado e compare CET;

– Deixe contratualmente aberta a portabilidade;

– Programe amortizações com metas anuais.

Quer receber um comparativo Price × SAC com o seu ticket e uma leitura do CET por cenário? Envie uma mensagem por aqui e devolvo a planilha pronta para decisão. Na próxima etapa, situamos a aposta no mercado de Ipanema em 2025 — m², oferta e demanda em raio de influência.

Mercado 2025: m² de Ipanema, oferta e demanda que sustentam o prêmio

O pano de fundo importa — e 2025 vem validando o apetite por Zona Sul com m² robusto e giro consistente. No Índice FipeZAP, os preços residenciais seguem avançando na amostra nacional; na fotografia de maio/2025, um dormitório desponta com preço médio superior dentro da própria amostra, sinal de força dos compactos (exatamente o perfil que domina procura em eixos praia + metrô). Investimento imobiliário Ipanema Rua Almirante Saddock 277 2025 se ancora nesse momento do ciclo.
Quando a lente aproxima para o bairro, a régua sobe: o Índice Invexo para Ipanema aponta ~R$ 36,9 mil/m² em 2025, refletindo a cesta de alto padrão do bairro. Em paralallel, o ranking por ruas mostra Avenida Epitácio Pessoa liderando preço de m² e a Rua Joana Angélica com tíquete médio altíssimo — sinal de que micro-localizações coladas à Lagoa e aos eixos de serviço capturam um “prêmio de esquina” real. Investimento imobiliário Ipanema Rua Almirante Saddock 277 2025 está nesse tabuleiro: praia, Lagoa e metrô em caminhada curta.
Outro ponto que o investidor sente no caixa: momentum local. Em recortes de 2025, a ADEMI-RJ destaca a valorização de Leblon e Ipanema entre os maiores avanços do Rio, reforçando que a demanda por unidades compactas e bem localizadas segue firme, com estoque novo limitado pela escassez de terrenos. Esse descompasso — procura persistente versus oferta restrita — ajuda a explicar a resiliência de preço no bairro.
Como traduzir esse mosaico em decisão?

Métrica-âncora: trabalhe com faixa R$ 33–39 mil/m² para tipologias compactas bem especificadas em Ipanema (variando por vista, fachada e lazer).
Micro-endereço: proximidade com Nossa Senhora da Paz/General Osório e raio pedestre para praia/Lagoa colocam o ativo no topo da curva de desejo.
Sinal de liquidez: compactos tendem a girar mais rápido; duas suítes com bom desenho capturam prêmio adicional na revenda.
Quer ver isso em números do seu caso? Peça nosso dashboard de m² por rua (com atualização 2025 e filtros por tipologia) e compare a sua aposta com as referências do bairro. No próximo bloco, abrimos a tese de renda por temporada — ADR, ocupação e OPEX — e o ponto de equilíbrio que protege sua estratégia.

Renda Por Temporada: ADR, Ocupação, OPEX e Ponto de Equilíbrio

Receita de curta temporada em Ipanema tende a superar a média da cidade graças a praia, metrô e vida a pé. Como referência ampla, Rio de Janeiro registrou ocupação média ~60% e ADR médio ~R$ 347 no período set/2024–ago/2025; é a régua inicial para calibrar cenários, lembrando que tipologia, padrão e microendereço alteram o resultado. Investimento imobiliário Ipanema Rua Almirante Saddock 277 2025 opera num eixo premium (praia + Lagoa + estações), o que, por inferência, costuma puxar diária acima da mediana municipal.
Para evitar otimismo ingênuo, trabalhe com bandas: ocupação de 50–70% e ADR variando de R$ 350 (base cidade) para cima conforme vista, varanda e serviços no prédio. Outros painéis independentes apontam que o mercado carioca tem ~25–30 mil anúncios ativos, com ADR médio próximo de US$ 100 e ocupação na faixa de 44–60%, reforçando o uso de faixas (e não de um único número). Investimento imobiliário Ipanema Rua Almirante Saddock 277 2025 se beneficia quando a operação entrega padrão fotogênico e gestão constante de calendário e tarifas.
OPEX que realmente pesa

Plataforma/gestão (comissões/repasse);
Limpeza por virada;
Condomínio e IPTU;
Energia/água (sazonalidade);
Reposição e seguro da unidade.
Use OPEX 25–35% da receita bruta como estimativa para stress test (faixa conservadora com base em operações típicas da cidade).
Atenção regulatória (obrigatório checar antes de alugar):
A locação por temporada é prevista no art. 48 da Lei 8.245/91 (até 90 dias). Convenção condominial pode restringir locações por plataformas digitais quando a destinação é exclusivamente residencial (entendimento da Quarta Turma do STJ). Ou seja, viabilidade jurídica depende do que a convenção e o regimento interno estabelecem. Investimento imobiliário Ipanema Rua Almirante Saddock 277 2025 deve ser analisado à luz desses documentos antes de projetar rendimento.
Break-even de diária (fórmula simples):
Diária mínima = ( OPEX mensal + parcela/juros + condomínio + IPTU/12 ) ÷ (dias do mês × ocupação esperada).
Ex.: com OPEX + custos fixos de R$ 9.000/mês e ocupação de 60% (≈18 noites), break-even ≈ R$ 500/noite. Ajuste premissas para a sua unidade. Investimento imobiliário Ipanema Rua Almirante Saddock 277 2025 ganha robustez quando o break-even fica abaixo do ADR praticável do microeixo.
Quer receber a planilha de renda com ADR/ocupação personalizadas e cálculo automático do ponto de equilíbrio? Envie uma mensagem por aqui e montamos com o seu ticket e tipologia. A seguir, fechamos com o roteiro de due diligence para assinar com segurança.

Due Diligence e Governança Da Compra: O Checklist Que Protege Sua Assinatura

Memorial e Registro — Confirme o nº do Memorial de Incorporação e o cartório/RI informados nos materiais: é exigência do art. 32 da Lei 4.591/64 e dá transparência a áreas, frações ideais e condições da incorporação. Investimento imobiliário Ipanema Rua Almirante Saddock 277 2025 deve apresentar esta referência de forma clara nos documentos oficiais.
Quadros da NBR 12.721 — Solicite os Quadros de áreas (ABNT NBR 12.721) que detalham cálculos de áreas privativas/comuns e índices de construção utilizados no registro. Eles dialogam diretamente com o art. 32 e são a base para conferir o que está sendo comprado. Investimento imobiliário Ipanema Rua Almirante Saddock 277 2025 precisa manter estes quadros coerentes com o memorial e as plantas.
Convenção/Regimento — Leia as regras sobre locação por temporada, obras em unidade, uso de áreas comuns e política de hospedagem. Lembre: há decisões do STJ validando restrições quando a convenção prevê destinação exclusivamente residencial. Este ponto é determinante para quem planeja renda de curta temporada. Investimento imobiliário Ipanema Rua Almirante Saddock 277 2025 deve ter essa diretriz explícita.
Governança de obra (se ainda em construção) — Verifique SPE/contas segregadas, assembleias, formato de prestação de contas e cronograma físico-financeiro sob a Lei 4.591/64. Confirme também a matriz de chamadas (mensais/intermediárias) e a indexação por INCC. Investimento imobiliário Ipanema Rua Almirante Saddock 277 2025 fica mais previsível quando esses documentos estão acessíveis e padronizados.
Certidões e Licenças — Exija certidões negativas fiscais da SPE/incorporador, matrícula atualizada do terreno e alvarás aplicáveis. No pós-obra, acompanhe Habite-se antes do repasse final. Investimento imobiliário Ipanema Rua Almirante Saddock 277 2025 deve manter a trilha documental organizada para acelerar financiamento e registro.
— O que checar antes de assinar? Memorial (art. 32), Quadros NBR 12.721, convenção/regimento, cronograma e chamadas, certidões e matrícula.
— Temporada é liberada? Depende da convenção; há precedente do STJ permitindo proibição em condomínios exclusivamente residenciais.
Quer receber o checklist completo com conferência de documentos e linha do tempo até as chaves? Fale conosco por aqui e enviamos a versão pronta para assinatura segura. Investimento imobiliário Ipanema Rua Almirante Saddock 277 2025 fecha com decisão informada — e prioridade para quem se antecipa.