Studios Na Planta Na Paul Redfern Para Investimento Em Locação

A Rua Paul Redfern está no coração de Ipanema, entre ícones que fazem o bairro girar: Praça General Osório (Feira Hippie aos domingos), Praça Nossa Senhora da Paz, a orla do Posto 8/Arpoador e a Lagoa Rodrigo de Freitas — tudo num raio de caminhadas agradáveis. A conectividade é premium: você tem General Osório / Ipanema e Nossa Senhora da Paz como estações de referência, encurtando deslocamentos e valorizando a diária.

Cultura e lazer a pé: peça um café e assista ao pôr do sol no Parque Garota de Ipanema; programe cinema e exposições na Casa de Cultura Laura Alvim; finalize a noite com teatro na Teatro Ipanema. Esse mosaico cria apelo real para hóspedes e inquilinos de médio prazo, sustentando ocupação fora da alta temporada.

Endereço premium que transforma ticket em valor percebido

Ipanema segue entre os m² mais valiosos do país. Em outubro/2025, o valor médio do m² no bairro aparece em R$ 25.219 (ZAP), indicador que reforça liquidez e proteção de capital — especialmente em tipologias compactas bem resolvidas. Para quem foca renda, lembrar: bairros como Ipanema estão no topo das taxas condominiais do Rio, algo a considerar no TCO do investimento.

Marca que já entregou o conceito compacto desejado

A linha Be.in.Rio vem assinando produtos compactos na Zona Sul, com amenidades que elevam a percepção de valor (rooftop, fitness, facilidades de entrega). A presença em Ipanema — vide Be.in.Rio Praia Ipanema (Gomes Carneiro, 30) — valida a leitura de demanda por studios bem localizados e prontos para operar locação desde o dia 1. A gestora Opportunity atua há décadas no imobiliário, o que dá confiança de pipeline e execução.

O que você pode esperar a partir daqui

Neste guia, vamos conectar o potencial de Studios Na Planta Na Paul Redfern Para Investimento Em Locação aos dados que importam: demanda (curta e longa), acessibilidade real (metrô + praia), método de estimativa de diária potencial (ADR), ocupação, custos (condomínio/IPTU), compliance de curta temporada e cenários de valorização. Ao final, você terá um mapa claro para decidir se este endereço conversa com sua estratégia — e como reservar prioridade de informação conosco por aqui.

Pronto para ver como esse miolo de Ipanema pode trabalhar por você? Fale comigo por este canal e peça a leitura personalizada do seu perfil de investimento.

Perfil Do Produto (Studios) E Liquidez: Linha Be.in.Rio Como Referência

Studios bem planejados entregam aquilo que o hóspede e o inquilino procuram em Ipanema: praticidade, serviços no prédio e endereço desejado. A coleção Be.in.Rio nasceu exatamente com essa proposta — endereços premium na Zona Sul, projetos na medida para morar ou investir, com foco em vida a pé e facilidades do cotidiano. Isso sustenta ticket, reduz vacância e acelera tomada de decisão.
Studios Na Planta Na Paul Redfern Para Investimento Em Locação se insere nesse contexto de produto compacto com apelo imediato para locação curta e média permanência, onde o bairro faz o marketing diário.

Na coleção oficial em Ipanema, o Be.in.Rio Praia Ipanema (Gomes Carneiro, 30) ilustra o padrão desejado: portaria com minimercado e espaço delivery, espaço fitness e lazer no rooftop com vista, configuração que eleva a disposição a pagar e melhora reviews, refletindo em ADR. Tipologias da linha incluem studios e double suítes, além de coberturas; é o tipo de mix que conversa com solteiros, casais, executivos e nômades digitais.
Para Studios Na Planta Na Paul Redfern Para Investimento Em Locação, o racional é o mesmo: quanto maior a conveniência no edifício, maior a liquidez de locação e a velocidade de reocupação.

Perguntas que importam agora
“Studio compete com hotel?” Sim, quando o prédio entrega serviços-chave no térreo (locker/mercado) e lazer de marca (rooftop/fitness), o usuário percebe valor semelhante ao de uma hospedagem boutique, mas com cozinha própria e intimidade para estadias de uma semana a três meses — formato muito buscado por quem circula entre Praça General Osório, Posto 8/Arpoador e Visconde de Pirajá.
“Que planta aluga mais rápido?” Em mercados de praia e metrô, studios funcionais (planta retangular, bom armário e espaço para home office) e doubles (layout que separa dormir/trabalhar) tendem a sair na frente, pois atendem tanto lazer curto quanto stay corporativo de médio prazo.

Sinais de liquidez da marca
A linha compacta tem apresentado tração comercial em Ipanema: no lançamento do Be.in.Rio Praia Ipanema, 70% das 33 unidades foram vendidas no primeiro dia — indicativo de procura robusta pelo produto neste recorte geográfico. Esse histórico reforça confiança do investidor.
Por trás do desenvolvimento está a Opportunity, gestora com longa atuação em real estate no Rio, o que agrega governança e execução ao pipeline de produtos compactos.

Tipologias usuais e benefícios percebidos pelo hóspede/inquilino

• Studio funcional: limpeza rápida, baixo custo de enxoval, check-in ágil.
• Double (1 dormitório com área ampliada): conforto para workation e estadias acima de 15 dias.
• Cobertura/varanda ampla: efeito wow para diárias de fim de semana e datas especiais.

Peça por aqui a matriz de plantas com performance de locação para alinhar layout ao seu objetivo (renda mensal, diária premium ou ocupação defensiva). Na sequência, vamos mostrar como a proximidade ao metrô e à praia influencia diretamente preço e giro.

Proximidade Ao Metrô E À Praia: O Prêmio Da Acessibilidade Em Ipanema

Viver (e rentabilizar) em Ipanema é aproveitar trajetos curtos, planos e seguros entre praia, metrô e serviços. Na Rua Paul Redfern, o morador ou hóspede caminha por quadras arborizadas até a orla e cruza os dois principais eixos do bairro — Visconde de Pirajá e Avenida Vieira Souto — que concentram comércio, gastronomia e lazer de alto padrão. O resultado é simples: mais conveniência diária e maior disposição a pagar por estadias de fim de semana, feriados e períodos de médio prazo.

Estar entre General Osório / Ipanema e Nossa Senhora da Paz cria um “anel” de mobilidade raro na Zona Sul. Ambas são estações oficiais do MetrôRio, com acessos distribuídos pelas praças homônimas, o que facilita o deslocamento para o Centro, Barra e conexões da Linha 1/4 sem depender de carro. Esse desenho urbano potencializa o apelo de Studios Na Planta Na Paul Redfern Para Investimento Em Locação, porque encurta o caminho do check-in ao rolê — praia, bares, cultura — e reduz fricção na rotina de quem trabalha remoto.

Estações ao redor (e por que isso importa)

• General Osório / Ipanema — estação referência do bairro; integra as Linhas 1 e 4 e fica junto à Praça General Osório (Feira Hippie aos domingos). Mobilidade ampla + fluxo turístico constante = procura estável o ano todo.
• Nossa Senhora da Paz — acessos distribuídos na praça; conecta rápido a Copacabana, Leblon e Barra. Excelente para estadias corporativas e casais que priorizam vida a pé.
• Jardim de Alah (Leblon) — terceira alternativa próxima, na divisa com o Leblon; bom para quem cruza Lagoa–Leblon no dia a dia. Mais opções = menor dependência de carro e maior nota nas reviews.

Estimativa prática (caminhabilidade): para quem se hospeda no miolo da Paul Redfern, os trajetos até General Osório e Nossa Senhora da Paz são tipicamente curtos (≈ ≤10 min a pé, variando conforme o ponto de partida), o que melhora a percepção de valor do imóvel e, por consequência, a diária em picos de demanda. Estimativa indicativa.

Praia como imã de tarifa

A orla de Ipanema — com destaque para o Posto 8, na Avenida Vieira Souto — é um imã diário de lazer. Entre manhãs de praia, pôr do sol no Arpoador e eventos sazonais, o bairro segue com agenda intensa, que sustenta ocupação e eleva ADR em fins de semana e feriados prolongados. Para Studios Na Planta Na Paul Redfern Para Investimento Em Locação, isso significa faturamento menos dependente de alta estação.

Benefícios concretos no entorno (vida a pé que vende)

• Zazá Bistrô (Joana Angélica x Prudente de Morais): jantar autoral a poucas quadras — programinha perfeito para hóspedes de fim de semana.
• Casa de Cultura Laura Alvim (Vieira Souto, 176): cinema, teatro e exposições à beira-mar — conteúdo para quem fica 15–30 dias.
• Praças-ícone: General Osório (Feira Hippie) e Nossa Senhora da Paz (áreas verdes, bancos, playground). Conveniência e charme que aparecem nas avaliações.

Peça por aqui o mapa com rotas a pé (Paul Redfern → estações → praia) e receba o percurso otimizado para quem vai operar locação curta/média.

Na sequência, vamos mostrar o método de cálculo de diária (ADR) — com passos claros para estimar faixa de tarifa usando comparáveis reais do entorno.

Cálculo De Diária Potencial (ADR): Método, Fontes E Premissas

Para tirar o “achismo” do jogo, use um passo a passo replicável e compare apenas imóveis que competem pelo mesmo hóspede. Assim, você estima a ADR de forma prática para Studios Na Planta Na Paul Redfern Para Investimento Em Locação — sempre com dados do entorno imediato de Ipanema.

Passo a passo — do comparável ao número

1. Defina o perímetro: raio de 400–600 m a partir da Rua Paul Redfern (miolo de Ipanema), priorizando quadras da Visconde de Pirajá e da Vieira Souto.
2. Colete 10–20 comparáveis ativos (30–90 dias), “entire place”, 20–45 m², com cozinha equipada e portaria/elevador (quando possível). Use AirDNA, ListingOK e InsideAirbnb para colher tarifas e disponibilidade do recorte Ipanema.
3. Limpe outliers: ordene as diárias e aplique trimmed mean de 10%–20% (descarte as menores e maiores antes de calcular a média). Essa técnica reduz a influência de valores extremos e melhora a robustez da estimativa.
4. Ajuste por calendário: gere duas curvas — semanal (seg–qui vs sex–dom/feriados) e sazonal (alta de verão, Réveillon/Carnaval; baixa entre abril–junho). Plataformas como ListingOK e AirDNA exibem ADR por período e ajudam a visualizar os picos do bairro.

Como transformar a amostra em ADR-base

• ADR-base (mês alvo) = (média aparada de comparáveis do mês)
• Multiplicador de fim de semana/feriado: aplique fator relativo observado nas séries (ex.: curva de fim de semana tende a superar dias de semana no eixo praia+metrô).
• Qualidade do prédio: some um prêmio se o comparável não tiver rooftop/fitness/portaria 24h, diferenciais esperados na linha de studios de Ipanema — pilares que costumam elevar disposição a pagar.
• Definição formal de ADR: é a receita média por unidade ocupada/dia, métrica-padrão da hospitalidade. Use-a junto da ocupação para chegar ao RevPAR e projetar receita mensal.

Studios Na Planta Na Paul Redfern Para Investimento Em Locação ganha precisão quando você combina ADR-base com ocupação estimada do mês (próximo bloco). Antes, feche o número com salvaguardas:

Perguntas críticas (e respostas objetivas)

• Como tratar outliers? Remova sistematicamente os 10%–20% extremos (trimmed mean) e reavalie a média; se a amostra for pequena, teste mediana como controle.
• Qual buffer de risco usar? Aplique –10% sobre a ADR-base quando a amostra tiver menos de 12 comparáveis ou dispersão alta; em épocas de pico, prefira usar o valor médio entre semana e fim de semana (menos volátil).
• Minha amostra é “Ipanema mesmo”? Valide no mapa e garanta proximidade real de estações e praia; troque comparáveis “fora do eixo” por listings dentro do raio definido. AirDNA e InsideAirbnb ajudam a checar geolocalização e histórico.

Quer o arquivo pronto? Peça por aqui a planilha ADR com o recorte Paul Redfern (comparáveis, limpeza de outliers e curvas por mês), pronta para você testar cenários.

Na sequência, vamos estimar ocupação para cada período e fechar a receita mensal com segurança.

Taxa De Ocupação Estimada: De Onde Vêm Os Números E Como Usar

O investidor decide com números. Em Ipanema, a fotografia mais atual mostra média de ocupação de 54% no período out/2024–set/2025, com ADR médio de €81 (US$74) e picos claros em janeiro e março. A mesma série aponta meses fracos em maio e junho, confirmando a sazonalidade típica do eixo praia+metrô. Esses dados vêm do recorte de Ipanema, com 355 anúncios analisados e atualização em 8 de outubro de 2025. Para transformar isso em resultado nos Studios Na Planta Na Paul Redfern Para Investimento Em Locação, você vai calibrar preço e calendário exatamente contra essa curva.

Como “proxy” macro, a hotelaria carioca viveu um semestre histórico: 78,35% de ocupação média no 1º semestre de 2025, com Rio liderando RevPAR entre as capitais. Isso reforça a pressão de demanda de lazer e negócios que respinga no short-stay residencial, sobretudo em Ipanema.

Faixas por sazonalidade (baseadas no submercado Ipanema)

• Alta (dez–mar): ocupação acima da média, com destaque para jan e mar; no calendário, Réveillon e Carnaval elevam tanto tarifa quanto giro. Ex.: previsão de 90–100% na última semana de dezembro e virada, com salto de ADR no período. Use como janela tática de tarifa e estadia mínima.
• Intermediária (abr, jul–set): estabilidade com choques de eventos e férias.
• Baixa (mai–jun): reduções significativas exigem foco em estadias de 15–30 dias e bundles de valor para sustentar receita.

Para enquadrar metas dos Studios Na Planta Na Paul Redfern Para Investimento Em Locação, combine o submercado com o pano de fundo da cidade. AirDNA reporta média de ocupação de 46% para o município (todos os bairros), número naturalmente mais diluído que Ipanema, mas útil como “piso” conservador quando você montar cenários.

O que muda com amenities e reviews

Produtos com rooftop, fitness, portaria 24h e boa experiência de check-in tendem a capturar prêmio sobre a média local — especialmente nos fins de semana e em janelas de evento. Tradução prática: mesma localização, maior taxa de clique e conversão, o que empurra a ocupação para cima quando o calendário e a precificação estão afinados. Em mercados maduros, +5 a +10 p.p. sobre o baseline do recorte é uma estimativa plausível para edifícios acima do padrão dos comparáveis médios. Baseie seu alvo mensal nessa lógica e valide no monitoramento semanal.

Tabela-guia (ocupação mensal — Ipanema, últimos 12 meses)

• Out/24: 47,0% | Nov/24: 59,5% | Dez/24: 58,1%
• Jan/25: 55,6% | Fev/25: 71,2% | Mar/25: 53,0%
• Abr/25: 57,1% | Mai/25: 42,9% | Jun/25: 52,7%
• Jul/25: 50,8% | Ago/25: 55,2% | Set/25: 58,0%.

Como usar agora

1. Defina meta anual partindo de 54% (Ipanema); crie três cenários (–10% conservador, base, +10% premium).
2. Aplique buffers nos meses de baixa (mai–jun) e mínimos de estadia + tarifa “peak” para Réveillon/Carnaval.
3. Valide tendências com hotelaria (quando o hotel sobe, o short-stay sobe): use isso como gatilho de preço e campanhas.

Peça por aqui o calendário sazonal pronto de Ipanema (com picos de eventos marcados e metas mês a mês) e siga para os custos de condomínio, IPTU e manutenção — o TCO que fecha sua conta de retorno.

Custos De Condomínio, IPTU E Manutenção (TCO) Em Ipanema

Valor percebido nasce de conveniência, mas rentabilidade nasce do controle fino de custos. Em Ipanema, as taxas condominiais figuram entre as mais altas do Rio — os bairros líderes (incluindo Ipanema) registram média mensal acima de R$ 1.800. Isso exige disciplina para que Studios Na Planta Na Paul Redfern Para Investimento Em Locação mantenha margem saudável mesmo em meses de baixa.

O que entra no seu TCO (visão prática)

TCO mensal = condomínio + IPTU/TCL (proporcional por mês) + energia + internet + limpeza/arrumação entre estadas + lavanderia de enxoval + reposição (amenities, utensílios) + manutenção preventiva + taxas de plataforma. Para operações de curta temporada, a taxa de serviço do Airbnb ao anfitrião costuma ser ~3% no modelo de “taxa dividida” (deduzida do seu preço). Inclua-a no fluxo para não corroer o RevPAR.

Studios Na Planta Na Paul Redfern Para Investimento Em Locação tende a capturar boa disposição a pagar quando o prédio entrega diferenciais (rooftop, fitness, portaria 24h). Esses itens elevam tarifa e ocupação, mas costumam aumentar o condomínio. O equilíbrio vem do posicionamento de preço: use a vantagem de produto para precificar acima do mediano e neutralizar a taxa.

IPTU e TCL: onde consultar e como provisionar

No Rio, a guia de IPTU 2025 e TCL está disponível no Portal Carioca Digital; há regras de cota única com desconto publicadas no Diário Oficial. Para provisionar, distribua o valor anual em 12 parcelas (ou conforme seu regime de pagamento) e some ao TCO mensal.

Checklist de provisão

• Condomínio: verifique ata/boletos mais recentes do edifício e histórico de reajustes do bairro (Ipanema tem patamar elevado).
• IPTU/TCL: emita/consulte no Carioca Digital e aplique rateio mensal.
• Operação: energia, internet, limpeza, lavanderia, consumíveis, manutenção preventiva (AC, exaustão, marcenaria).
• Plataforma: taxa do Airbnb (~3% anfitrião) + eventuais custos de channel manager (se usar).

Sensibilidade: quanto pesa R$ 100 a mais de condomínio?

Pense em “R$ / dia necessário” para cobrir um aumento de custo:

• A 100% de ocupação (30 diárias), R$ 100/mês ≈ R$ 3,33/dia.
• A 70% de ocupação (≈21 diárias), R$ 100/mês ≈ R$ 4,76/dia.
  Essa continha rápida ajuda a ajustar tarifa mínima e pacotes semanais. Use-a também para simular upgrades (ex.: internet mais rápida) ou contratar limpeza adicional entre reservas.

TCO por tipologia (como organizar a sua planilha)

Studio funcional (20–35 m²)

• Condômino: linha de base (amenities pesam).
• IPTU/TCL: rateio mensal a partir da guia oficial.
• Operação: energia + internet + limpeza (cada troca de hóspede) + lavanderia de enxoval + reposição.
• Plataforma: ~3% (Airbnb) + eventuais ferramentas de automação.

Double / 1 dormitório compacto (30–45 m²)

• Condômino: tende a ser igual ou levemente maior; ver impacto do m² de área comum no rateio.
• Operação: enxoval ampliado (lençol + toalha extra), maior esforço de limpeza.

Dica de governança: traga o calendário sazonal para dentro do TCO. Meses de baixa (mai–jun) pedem pacote de 15–30 dias e redução de trocas de enxoval para comprimir custos operacionais — sem diluir tarifa em excesso.

Estrutura recomendada de planilha (TCO editável)

• Aba 1 – Entradas: condomínio, IPTU/TCL, utilidades, limpeza/turnover, enxoval, manutenção, plataforma.
• Aba 2 – Receitas: ADR-base por mês + ocupação alvo + RevPAR.
• Aba 3 – Sensibilidade: “R$ 100 a mais no condomínio” → impacto diário a 50/60/70/80% de ocupação.
• Aba 4 – Notas: links de IPTU/TCL e comprovantes, além do print do Carioca Digital para atualizar anualmente.

Peça por aqui a planilha TCO por unidade (editável) para receber o modelo com fórmulas prontas e campos de auditoria de fontes. No próximo bloco, seguimos para compliance de curta temporada — o passo necessário para operar com segurança no condomínio.

Riscos Regulatórios De Curta Temporada: O Que O STJ E O Rio Sinalizam

Operar certo vale tanto quanto comprar bem. No Brasil, o STJ já consolidou que condomínios residenciais podem limitar ou até impedir a locação de curta temporada quando essa restrição está prevista na convenção — entendimento reafirmado em decisões da 3ª e da 4ª Turmas e em material oficial do Tribunal.
Para quem mira Studios Na Planta Na Paul Redfern Para Investimento Em Locação, o primeiro passo é sempre confirmar a regra do prédio antes de projetar receita.

O que o STJ já decidiu (tradução para o investidor)

• Destinação exclusivamente residencial na convenção pode barrar hospedagens de curtíssimo prazo (modelo “plataforma”).
• Condomínio pode restringir o short-stay por meio de convenção aprovada, entendimento alinhado entre as Turmas do STJ.
• O site do Tribunal reúne orientações e precedentes recentes sobre o tema, úteis para balizar política interna.
  Esses pontos afetam diretamente o posicionamento de Studios Na Planta Na Paul Redfern Para Investimento Em Locação, pois definem se a operação ideal é diária/semana (curta) ou mensal/trimestral (média).

Cenário no Rio em 2025 (em discussão na Câmara)

A Câmara Municipal do Rio debate projetos de lei para regulamentar hospedagem de curta temporada (ex.: PL 107/2025 e PL 372/2025). As propostas discutem cadastro municipal dos imóveis e obrigações para proprietários e plataformas, incluindo inscrição no Cadastur e identificação do imóvel (endereço e matrícula do IPTU). Ainda em tramitação, com audiências públicas realizadas em março e setembro de 2025.
Para Studios Na Planta Na Paul Redfern Para Investimento Em Locação, isso significa planejar uma operação capaz de cumprir cadastros e regras locais assim que aprovadas.

Checklist prático de compliance (aplique antes de operar)

• Convenção + Regulamento interno: verifique se há autorização ou vedação expressa ao short-stay; leia cláusulas de “destinação residencial”.
• Ata/Assembleia: confirme deliberações recentes sobre hospedagem e procedimentos de check-in.
• Cadastro Municipal (se aprovado): prepare documentação exigida no PL 372/2025 (endereço, matrícula IPTU, indicação de leitos) e Cadastur.
• Protocolos de convivência: política de silêncio, controle de acesso, comunicação com zeladoria e vizinhos.
• Plano B de operação: se o prédio restringir diárias, migre para locações de médio prazo (30–90 dias) mantendo ocupação e previsibilidade.

Perguntas que resolvem a sua decisão

• O prédio permite short-stay? Resposta está na convenção e nas atas; sem sinal verde, trate como restrito.
• Qual quórum para mudar regras? Siga o que a convenção prevê e observe a legislação condominial aplicável; leve o tema à assembleia com suporte jurídico.
• Como evitar conflitos? Regras claras de uso, cadastro de hóspedes, canais de emergência e respeito às áreas comuns minimizam ocorrências.

Peça por aqui o checklist jurídico do condomínio (modelo pronto para validar convenção, atas e documentos) e avance com tranquilidade. No próximo bloco, vamos aos cenários de valorização que costumam premiar endereços sólidos em Ipanema.

Cenários De Valorização (Obra→Entrega) E Drivers Em Ipanema

Comprar na fase inicial em Ipanema é travar preço onde o m² já carrega um prêmio natural do bairro. Hoje, o m² médio em Ipanema está em R$ 25.219, com patamares ainda maiores em unidades compactas bem resolvidas. No Rio como um todo, o FipeZAP indica R$ 10.704/m² para a capital, com média nacional em R$ 9.477/m² — diferença que evidencia a força local. Para Studios Na Planta Na Paul Redfern Para Investimento Em Locação, esse gap funciona como colchão de proteção e potencial de valorização no ciclo obra→entrega.

O que empurra preço para cima (macro → bairro → produto)

Macro (índice de preços). O FipeZAP mostra alta contínua dos preços em 2025, com avanço acumulado no ano e aceleração recente. Isso cria tendência positiva que sustenta cenários base de valorização durante a obra.
Bairro (escassez e reposição). Ipanema viveu boom de lançamentos recentes, mas em reposição de estoque escasso — muitos projetos são substituição de prédios antigos, não expansão de fronteira. Resultado: poucas oportunidades realmente novas em endereços premium, e competição por terrenos quase inexistente.
Produto (amenities e gestão). Empreendimentos da coleção Be.in.Rio exemplificam o pacote que converte desejo em preço: rooftop com vista, fitness, portaria com minimercado/locker e curadoria estética voltada ao público de Ipanema. No aluguel, isso paga duas vezes: eleva diária e acelera ocupação; na revenda, vira argumento objetivo de valor.

Studios Na Planta Na Paul Redfern Para Investimento Em Locação se posiciona nesse tripé: tendência macro favorável, micro ultradesejado e produto com atributos que o mercado já remunera. A soma é especialmente potente na virada obra→entrega, quando o ativo sai do papel e passa a exibir experiência real de uso.

Spread plausível (estimativa por método)

Use três camadas para projetar spread entre o preço de hoje e o de entrega:

1. Variação de mercado (baseline): acompanhe a curva da cidade pelo FipeZAP e aplique ao horizonte de obra (ex.: 18–24 meses).
2. Prêmio de bairro: considere que Ipanema opera acima da média da capital (R$ 25.219/m² vs. R$ 10.704/m²). O comportamento relativo tende a preservar o diferencial ao longo do ciclo.
3. Entrega/amenities: edifícios com rooftop/fitness/portaria 24h capturam valor na entrega, quando as áreas comuns passam do render para o uso. Trate como incremento qualitativo, não como número fixo.

Riscos que você precisa monitorar

• Prazo e obra: alterações de cronograma comprimem janelas de preço.
• Oferta pontual: picos de lançamentos no entorno podem suavizar o ganho no curto prazo (ainda que o estoque seja baixo na média).
• Condições macro: juros e renda afetam velocidade de revenda, mesmo em endereços premium.
  Mantenha o cenário base ancorado no índice e rode conservador/base/otimista na sua planilha.

Peça por aqui os cenários com premissas editáveis (baseline FipeZAP, prêmio Ipanema, faixa de entrega) para testar o seu horizonte de obra. No próximo passo, vamos cruzar preço x ocupação na Matriz de Sensibilidade para decisões objetivas de compra.

Matriz De Sensibilidade (Preço x Ocupação): Tomada De Decisão Por Perfil

Decidir é combinar preço por diária com ocupação e o seu TCO. Em Ipanema, o recorte mais recente indica ocupação média de ~54% e ADR em torno de €81 (US$74), com alta sazonal em janeiro e março. Use esses benchmarks do submercado como base para calibrar Studios Na Planta Na Paul Redfern Para Investimento Em Locação e, a partir daí, ajustar para o padrão do prédio e do acabamento.

Como definir as faixas de ADR para a sua simulação

• ADR Baixa: percentil 25 da sua amostra de comparáveis imediatos (Paul Redfern ± 600 m).
• ADR Média: mediana da amostra (ponto de referência para planejamento).
• ADR Alta: percentil 75 (listings com melhor review, fotos e amenities).
  Alimente essas três faixas com dados de ListingOK e/ou AirDNA para Ipanema/Rio, mantendo o mês de interesse (alta/baixa).

A matriz 3×3 (modelo de leitura)

Use ocupação 55% / 70% / 85% nas linhas e ADR Baixa / Média / Alta nas colunas. O resultado de cada célula é o seu RevPAR (ADR × Ocupação) e a margem após TCO e taxas:

• 55% x ADR Baixa → cenário defensivo; mede resiliência em meses frios.
• 55% x ADR Média → base para meses intermediários.
• 55% x ADR Alta → valida “efeito produto” em fins de semana/eventos.
• 70% x ADR Baixa/Média/Alta → operação afinada (preço + calendário + fotos + resposta rápida).
• 85% x ADR Baixa/Média/Alta → janelas de pico (Réveillon/Carnaval/feriados) e estadias mínimas maiores.
  Para Studios Na Planta Na Paul Redfern Para Investimento Em Locação, marque como alvo a célula ADR Média x 70% e use as vizinhas como faixa de risco (–1/+1 célula).

Fórmulas essenciais (copie para sua planilha)

• RevPAR = ADR × Ocupação.
• Receita mensal = ADR × Noites do mês × Ocupação.
• Break-even (ADR mínimo) = (TCO mensal + taxas de plataforma + provisão de manutenção) / (Noites × Ocupação).

Observação: anfitriões no Brasil pagam 4% de taxa do Airbnb no modelo de taxa dividida; considere essa dedução no payout. Se usar gestão via software (host-only fee), ajuste conforme regra aplicável.

Como escolher o seu perfil

• Prudente: ancore metas na célula 55% × ADR Média; foque em custos, estadias de 15–30 dias e menor troca de enxoval.
• Equilibrado: trabalhe a célula 70% × ADR Média; refine fotos, títulos e políticas de estadia mínima conforme calendário de eventos.
• Agressivo: mire 70–85% × ADR Alta; exige gestão ativa de preço (pico de fim de semana, feriados) e respostas sob 1 hora.
  Ajuste mensalmente com os benchmarks (Ipanema e cidade) e recalcule ao final de cada trimestre.

Pronto para ver seus números vivos em tela? Peça por aqui a simulação 1:1: eu preencho a sua matriz de sensibilidade com o TCO do seu studio, as três faixas de ADR e metas de ocupação por mês — e entrego o alvo de RevPAR para fechar a decisão de compra agora.

Mapa da Localização