Preço do Apartamento Frente Lagoa na Av Epitácio Pessoa 1540 Lagoa RJ no Lançamento 2025

Nem todos os itens técnicos e comerciais foram liberados ao público até 23/08/2025. Mantemos este conteúdo vivo e atualizamos assim que houver documentos oficiais (tabela, memorial, prazos).

→ Quer receber a tabela de preços confirmada e as plantas assim que forem liberadas? Deixe seu contato para cadastro prioritário e simule agora seu fluxo.o com base no ticket divulgado (entrada/financiamento/INCC).

Preço/m² frente Lagoa na Av. Epitácio Pessoa 1540: vale o prêmio vs. média da Lagoa?

Procurando entender o Preço do Apartamento Frente Lagoa na Av Epitácio Pessoa 1540 Lagoa RJ Lançamento 2025 em relação ao bairro? A comparação direta entre o m² do 1540 e a média da Lagoa mostra, com números transparentes, por que este endereço opera em outra prateleira.

Quanto custa o m² no 1540, hoje

Os valores divulgados para o L’Unique Lagoa são R$ 20.400.000 para o apartamento linear ~340 m² e R$ 36.000.000 para a cobertura ~600 m². O cálculo direto aponta ~R$ 60.000/m² (20,4 mi ÷ 340 m²). Esses números posicionam o 1540 no topo do eixo frente Lagoa, com oferta ultralimitada e vista indevassável.

Cálculo ilustrativo: 20.400.000 ÷ 340 m² = ~R$ 60.000/m² (ordem de grandeza divulgada para o 1540).

Média do bairro Lagoa vs. m² do 1540

A média de preço por m² na Lagoa indicada pelo monitor de valores de m² é ~R$ 16.9 mil/m². Tomando como referência esse patamar e comparando com ~R$ 60 mil/m² do 1540, observamos um prêmio de ~3,55× (60.000 ÷ 16.884). Esse gap resulta de fatores que quase não se repetem: frente Lagoa, exclusividade de estoque, metragens muito amplas e endereço icônico no corredor Epitácio Pessoa. Para contexto de cidade, o acompanhamento FipeZAP confirma nível de preço médio na capital bem inferior ao eixo premium da Lagoa, reforçando que estamos diante de um produto fora da curva.

Por que o prêmio existe (síntese executiva):
• Posição frontal à Lagoa Rodrigo de Freitas (vista permanente).
• Raridade de terrenos aptos para empreendimentos superexclusivos.
• Plantas grandes (340 m² lineares; 600 m² duplex) e baixa quantidade de unidades.
• Endereço com acesso imediato à infraestrutura premium da Zona Sul.

Para quem faz sentido (perfil e liquidez)

No 1540, o comprador end-user busca moradia definitiva com espaço e vista; o investidor mira preservação patrimonial em ativo escasso. A dinâmica do mercado de luxo no Rio segue resiliente e com papel de destaque nacional, o que sustenta liquidez relativa na classe superluxo quando o produto é ímpar em localização e especificações. Ainda assim, estoques reduzidos e tíquetes elevados pedem visão de horizonte longo.

Riscos e retornos do “prêmio de endereço”

Riscos:

1. Assimetria de dados públicos (itens técnicos ainda a confirmar).
2. Volatilidade de liquidez em ciclos macroeconômicos.
3. Preço/m² muito acima da média do bairro — exige diligência.

Retornos potenciais:

1. Proteção por escassez (estoque quase único frente Lagoa).
2. Manutenção de desejabilidade no longo prazo (marca de lugar).
3. Residual de valorização por rarefação da oferta premium.

→ Quer comparar o seu caso com números? Receba a simulação de m² e fluxo para a sua unidade-alvo (com atualização contínua de valores e disponibilidade).

Localização Exata: Av. Epitácio Pessoa 1540 — Fronteira Nobre, Frente Lagoa e Conectividade

Procurando um apartamento frente Lagoa na Avenida Epitácio Pessoa 1540 (Lagoa RJ) com acesso fácil ao metrô e à ciclovia? A seguir, detalhamos o micro-contexto urbano que sustenta o valor deste lançamento 2025.

Limite Lagoa × Ipanema: como o CEP enquadra o nº 1540

Especificamente sobre a faixa par da Av. Epitácio Pessoa (1276–2356), o cadastro postal a classifica como Ipanema — CEP 22411-072. Isso confirma que o 1540 está no limite imediato Lagoa/Ipanema, preservando a condição de fachada frontal para a Lagoa Rodrigo de Freitas e inserção prática no ecossistema de Ipanema.

Nota técnica: esse recorte de CEP é um critério cadastral. Na prática urbana, trata-se da orla da Lagoa Rodrigo de Freitas, eixo premium contornado pela Av. Epitácio Pessoa.

Acessos e metrô: portas de entrada para a Zona Sul

O endereço é servido por duas estações da Linha 1/4 em Ipanema:
• General Osório / Ipanema — com Acesso E – Lagoa e menção direta à orla e sua ciclovia; é a estação de conexão mais versátil do bairro.
• Nossa Senhora da Paz / Ipanema — com acessos pela Rua Joana Angélica, importante eixo que liga a Praia de Ipanema à Lagoa, útil para deslocamentos a pé.

Por que isso importa para o m²? Em produtos frente Lagoa, a combinação vista indevassável + metrô a curta distância reduz custo de oportunidade de mobilidade e sustenta o prêmio por endereço, elemento já discutido nas seções anteriores.

Vida a pé: ciclovia, parques e lazer imediato

A ciclovia da Lagoa contorna o espelho d’água em ~7,8 km, funcionando como eixo diário de esporte e deslocamento leve — um ativo urbano direto ao pé do prédio.
A menos de alguns minutos de pedal/caminhada pela própria avenida, está o Parque Natural Municipal da Catacumba, referência de lazer, arte ao ar livre e trilhas, localizado na Av. Epitácio Pessoa (altura do nº 3000).

Parque Natural Municipal da Catacumba | ciclovia da Lagoa

Highlights de micro-localização (prontos para checklist de visita)

• Frente para a Lagoa Rodrigo de Freitas em corredor paisagístico contínuo.
• Dois metrôs em Ipanema a partir de eixos Joana Angélica e Lagoa.
• Rede de lazer imediata: ciclovia perimetral e Parque da Catacumba.

Plantas e espaços: lineares ~340 m² e cobertura ~600 m² (frente Lagoa)

Procurando plantas amplas e funcionais no Lançamento 2025 da Av. Epitácio Pessoa 1540? Aqui, o foco é como os apartamentos lineares (~340 m²) e a cobertura duplex (~600 m²) — ambos frente Lagoa Rodrigo de Freitas — organizam espaço, luz e uso no dia a dia, para sustentar o preço do apartamento frente Lagoa no patamar premium do eixo Lagoa RJ.

Como ler uma planta grande: setorização e conforto ambiental

Em plantas de alto padrão, a regra de ouro é setorizar: social (estar/jantar/varanda), íntimo (suítes) e serviço (cozinha/área técnica). Isso reduz conflitos de fluxo, ruídos e garante privacidade em recepções. Já é possível que o L’Unique Lagoa confirme a existência de unidades lineares de ~340 m² e uma cobertura duplex de ~600 m², além da oferta de “Plantas: Duplex e Linear” — base para analisar esses três blocos funcionais.

No clima do Rio, controlar ganhos solares e promover ventilação cruzada é decisivo para conforto — sobretudo em grandes vãos de salas voltadas à paisagem. Manuais técnicos de conforto térmico recomendam aproveitar o vento predominante quando desejado e adotar estratégias de sombreamento/proteção para radiação direta, especialmente em fachadas mais expostas ao sol da tarde. Em síntese: orientação + sombreamento + ventilação elevam a qualidade de uso e reduzem cargas térmicas.

Checklist rápido ao avaliar a planta (book/visita técnica):

• Fluxos independentes: circulação social sem cruzar área de serviço.
• Posição das suítes: proteção à radiação direta e ruído da avenida.
• Varanda/sala: dimensionamento para vista de frente Lagoa com possibilidade de sombreamento.
• Cozinha e apoio gourmet: proximidade funcional com a varanda social.
• Áreas técnicas (VRF, boilers, condensadoras) bem isoladas do convívio.

Linear ~340 m²: quando ele entrega mais

A unidade linear tende a oferecer planta em um só pavimento, com transição clara social–íntimo–serviço e salas amplas integradas à varanda de frente Lagoa. Isso favorece convivência sem escadas, acessibilidade para todas as idades e uso cotidiano com menos deslocamentos. Já temos informações sobre “dois apartamentos por andar, todos com 340 m²”, reforçando a ideia de exclusividade por prumada.

Cobertura duplex ~600 m²: diferenças práticas e para quem faz sentido

No duplex, a setorização vertical é o diferencial: em geral, área social no primeiro nível (estar, jantar, varanda/piscina*) e íntima no superior, gerando privacidade adicional para quem recebe com frequência e separa festas do descanso. Por outro lado, há escada interna e maior área para manutenção — pontos a ponderar por famílias com crianças pequenas, idosos ou equipe reduzida. Para perfis que priorizam eventos, vista panorâmica contínua e layout mais cenográfico, o duplex costuma brilhar. Itens de lazer devem ser confirmados no material técnico, entre em contato com nossa equipe da BemDireto para ter acesso à mais informações.

Customização e limites (Consulte um de nossos atendentes)

Até o momento, plantas detalhadas e memorial descritivo não estão públicos nos canais consultados; o portal lista as metragens (340 m² e 600 m²) e as tipologias (Linear e Duplex). Assim, qualquer customização (integração de ambientes, acabamentos, infraestrutura para automação/VRF, layouts de cozinha/closets) deve ser confirmada diretamente na comercialização quando o book de plantas completo estiver disponível. → Solicite o material técnico e agenda de apresentação para validação das opções.

Como comprar no lançamento 2025: tabela, INCC, 30/70 e documentos

Procurando como comprar no Lançamento 2025 na Av. Epitácio Pessoa 1540 (Lagoa RJ) com segurança? Abaixo, explico o passo a passo para reservar sua unidade frente Lagoa — com base na tabela pública, no funcionamento do INCC/FGV e nos fluxos usuais 30/70 praticados em 2025.

Passo a passo objetivo: da reserva ao contrato

1. Consulta de disponibilidade e preços — confirme conosco unidades e valores. Já temos algumas estimativas de valores ~R$ 20,4 mi (340 m²) e ~R$ 36 mi (cobertura ~600 m²).
2. Reserva com sinal — formalize o interesse, receba minuta do CPCV (promessa de compra e venda) e prazos.
3. Análise cadastral — envio de documentos pessoais e comprovação de renda; bancos detalham etapas e elegibilidade do crédito imobiliário.
4. Assinatura do CPCV — parcelas na obra costumam ser corrigidas pelo INCC/FGV até o habite-se.
5. Pós-chaves — definição do financiamento (quando aplicável) e posterior registro do título no RGI competente.

Número em destaque: Em 01/2025, o FipeZAP indicou R$ 10.330/m² como preço médio de venda na cidade do Rio — contexto de mercado para decisões de compra.

INCC/FGV sem mistério: como afeta sua parcela de obra

O INCC/FGV mede a variação dos custos de construção (materiais e mão de obra) e, nos contratos de imóveis na planta, costuma corrigir as parcelas do período de obra até a entrega/habite-se. Em termos práticos, isso significa que a parcela evolui conforme o índice mensal divulgado pela FGV. Avalie simulações com e sem variações do INCC antes de assinar.

Fluxos usuais em 2025: exemplo 30/70 (referência setorial)

No mercado de 2025, era comum a estrutura 30/70: ~30% na obra (corrigidos por INCC) e ~70% via financiamento pós-chaves. Essa prática é relatada em estudos e guias do setor e aparece nas orientações de compra daquele período; bancos detalham prazos, sistemas de amortização (ex.: SAC) e modalidades de crédito. Faça a pré-análise para confirmar prazo e taxa.

Checklist documental essencial (RI/RGI) e compliance

• Memorial/Registro de Incorporação (Lei 4.591/1964, art. 32): solicite confirmação de que a incorporação está registrada no cartório competente, com todos os documentos exigidos em lei.
• Matrícula atualizada da unidade/fração e certidões de ônus: verifique titularidade, eventuais gravames e averbações. (Procedimentos operacionais detalhados pelos próprios cartórios e pelos bancos ao longo do processo.)
• Documentos pessoais e de renda: RG/CPF, comprovantes e declarações conforme política do banco/financeira.

Informação importante: valores, índices e prazos podem mudar; as condições comerciais do empreendimento são sujeitas a atualização.

— Precisa de simulação do seu fluxo considerando INCC, entrada e prazo? Envie seu brief e eu retorno com cenários alinhados à tabela vigente e às condições 2025.

Comparáveis no corredor Epitácio (1400–1600): aprendizados de preço

Para interpretar o Preço do Apartamento Frente Lagoa na Av Epitácio Pessoa 1540 Lagoa RJ no Lançamento 2025, vale olhar pares imediatos do mesmo eixo. A leitura abaixo mostra como cada produto se posiciona em metragem, ticket e R$/m², antecipando os drivers do prêmio no nº 1540.

Azuis (nº 1498): área semelhante, ticket mais baixo

No 1498, há registro público de 298 m² anunciados por R$ 8,48 mi, o que coloca o m² em ~R$ 28,5 mil (8.480.000 ÷ 298). Esse ponto do corredor entrega vista Lagoa e padrão alto, porém com preço relativo significativamente abaixo do 1540.

Cálculo rápido
8.480.000 ÷ 298 m² ≈ R$ 28.456/m² (estimativa a partir do anúncio).

Índigo (nº 944): ticket de entrada elevado em plantas grandes

No 944, o Índigo Lagoa sinaliza “a partir de R$ 12.000.000” para 236,79 m², resultando em ~R$ 50,7 mil/m² (12.000.000 ÷ 236,79). O produto reforça a disposição a pagar por frente Lagoa em metragens amplas dentro do próprio corredor.

Onde o 1540 se posiciona — por que há prêmio

No endereço Avenida Epitácio Pessoa 1540, o L’Unique Lagoa apresenta ~340 m² por R$ 20,4 mi e ~600 m² por R$ 36 mi, ambos na casa de ~R$ 60 mil/m². A combinação metragem XXL + frente Lagoa + ultra-escassez de produto explica o patamar acima de pares próximos.

Drivers objetivos do prêmio no 1540 (vs. 1498/944):

• Frente Lagoa indevassável com posicionamento superexclusivo e apenas 13 unidades — oferta raríssima em eixos premium.
• Escassez estrutural de terrenos na orla (destombamento no quadrante Epitácio x Joana Angélica abriu espaço e elevou a expectativa de preços > R$ 60 mil/m²).
• Metragens de referência no segmento (tipos ~340 m² e cobertura ~600 m²) — público de altíssima renda e baixa elasticidade de oferta.

Leitura síntese (corredor 1400–1600):

Aviso de mercado: valores e disponibilidade podem variar sem aviso. A atualização de tabela ocorre de forma contínua

Escassez de Terrenos Frente Lagoa: impacto no preço 2025–2030

Procurando entender por que o Preço do Apartamento Frente Lagoa na Av Epitácio Pessoa 1540 Lagoa RJ no Lançamento 2025 opera um prêmio tão elevado? A resposta passa pela escassez real de terrenos na orla da Lagoa Rodrigo de Freitas e pelo recente destombamento no cruzamento com a Rua Joana Angélica — um ponto de inflexão para a formação de preço no corredor premium.

O que muda com o destombamento na Joana Angélica

Em 12/09/2002, o Município estabeleceu proteção de entorno na Lagoa, listando, entre outros, o imóvel da Av. Epitácio Pessoa, 1540 entre os bens tombados — um marco que, por duas décadas, restringiu novas incorporações frontais à Lagoa.
Em 2025, decisões judiciais cancelaram o tombamento do casarão de esquina Epitácio Pessoa × Joana Angélica, abrindo caminho para demolição e nova ocupação do lote (área >1.000 m²) — movimento que reacendeu o interesse de construtoras e consolidou a leitura de preços potenciais acima de R$ 60 mil/m² para frente Lagoa.
Veículos locais noticiaram o episódio como a liberação do “último casarão” de frente para a Lagoa, reforçando a ideia de raridade.

Síntese: a retirada da barreira patrimonial em um dos raríssimos lotes significativos da orla cria exceção, não tendência de abundância. O efeito líquido é manter a escassez estrutural.

Oferta nova até 2030: baixa elasticidade, prêmio sustentado

Mesmo com o caso de Joana Angélica, a elasticidade de oferta na orla da Lagoa continua baixa por três razões objetivas:

• Proteções urbanísticas de entorno e valores ambientais preservados na área, que seguem vigentes no perímetro mais amplo.
• Tecido consolidado (prédios antigos ocupando testadas contínuas) e lotes pequenos remanescentes, que dificultam “montagens” para produtos superluxo. (Análise urbana baseada na malha existente.)
• Licenciamento complexo em frente d’água, com escrutínio público elevado; ciclos de aprovação e obra costumam ser longos. (Análise setorial.)

Resultado prático para 2025–2030 no eixo Epitácio (1400–1600):

1. Pipeline limitado a raras requalificações (como a do casarão). Não há “estoque escondido” de terrenos similares.
2. Concorrência restrita no topo do mercado, o que preserva o prêmio por vista indevassável e endereços “frente Lagoa”.
3. Preço por m² resiliente: com pouca entrega nova e demanda de alta renda, a pressão de alta tende a se concentrar em endereços-âncora como Avenida Epitácio Pessoa 1540. (Inferência direta a partir da escassez comprovada e do interesse de mercado.)

Como isso se traduz no seu poder de decisão

Para quem avalia o Lançamento 2025 na frente Lagoa, o vetor de preço está ancorado por: raridade do lote, proteções urbanas no entorno e sinal claro de demanda por produtos de superluxo neste miolo. Em outras palavras, o prêmio não deriva de euforia passageira, mas de fundamentos de oferta e localização.

Decisão Segura: checklist de due diligence para lançamentos superluxo

Antes de fechar qualquer proposta no Preço do Apartamento Frente Lagoa na Av Epitácio Pessoa 1540 Lagoa RJ no Lançamento 2025, a prioridade é blindar a decisão. A seguir, um checklist prático que reduz risco, confirma qualidade técnica e dá previsibilidade a prazos e valores.

Documentos jurídicos e técnicos: o indispensável a validar

Confirme se a venda está amparada por Registro de Incorporação em cartório, com número de RI, cartório competente e data. Esse dossiê deve reunir título de propriedade, projeto aprovado, memorial descritivo, certidões e demais elementos do art. 32, base de toda incorporação.
Verifique se o empreendimento adota Patrimônio de Afetação (segregação do terreno e da obra), mecanismo que aumenta a segurança jurídica do comprador.

Checklist objetivo (solicite cópias atualizadas):

• RI da incorporação (nº, livro, folha) e matrícula do terreno sem ônus impeditivos.
• Projeto/licenças e memorial descritivo com materiais e sistemas previstos.
• Minuta da convenção e quadro de áreas (frações ideais, vagas e vinculações).
• Indicação de Patrimônio de Afetação no RI.
• Habite-se/Auto de Conclusão (na entrega) e certidões municipais correlatas.

Box de segurança: somente comercialize/assine após a existência do Registro de Incorporação com documentação completa.

Visita técnica ao entorno: insolação, ruído e desempenho

Realize vistorias em horários distintos (manhã/tarde/noite) para aferir insolação e ruído na orla da Lagoa. A NBR 15575 estabelece critérios de desempenho acústico e térmico para edifícios residenciais — útil para confrontar o memorial com o padrão prometido.
Para ruído ambiental de tráfego (avenida, ciclovia e atividade lindeira), utilize a referência de avaliação de ruído em áreas habitadas (NBR 10151) ao definir medições e limites.

O que observar in loco (roteiro enxuto):

• Orientação solar da frente Lagoa e sombreamento de vizinhança.
• Fontes de ruído e proteções previstas (fechamentos, vidros, soluções de fachada).
• Fluxo viário, acessos e rotina do entorno até a emissão do Habite-se.

Estoque real, prazos e atualização monetária

Exija contrato com Quadro-Resumo (preço, forma de pagamento, prazo de entrega) e destaque contratual da tolerância de até 180 dias, prevista na legislação específica das incorporações.
Cheque se a correção das parcelas está claramente definida (INCC/FGV é o índice setorial de referência) e se há transparência sobre marcos da obra.
Para estoque real, confirme com o cartório o RI vigente (quantidade de unidades e frações) e confronte com a relação de unidades disponibilizadas em comercialização.

Passos finais antes da proposta:

1. Conferir RI + Patrimônio de Afetação; 2) Revisar Quadro-Resumo (prazo + tolerância); 3) Validar índice de correção; 4) Anexar comprovantes ao dossiê da unidade; 5) Programar vistoria técnica do entorno.

Próximo passo: com a base jurídica e técnica conferida, avance para estratégias de negociação e timing específico para a Avenida Epitácio Pessoa 1540, mantendo o foco no Preço do Apartamento Frente Lagoa na Av Epitácio Pessoa 1540 Lagoa RJ no Lançamento 2025 e na proteção integral do investimento.

Como garantir prioridade: primeira chamada e lista de espera

Para entrar na primeira chamada no endereço Avenida Epitácio Pessoa 1540, antecipe três frentes:

1. Cadastro de interesse + documentação básica (identificação e comprovação de renda). Em lançamento, a reserva costuma ser um compromisso pré-contratual que “bloqueia” a unidade por prazo curto até a assinatura; formalize sempre por escrito.
2. Pré-análise de crédito com o banco de sua preferência. Ter limite aprovado agiliza a proposta e aumenta o poder de negociação. Para ponte financeira (ver abaixo), considere crédito com garantia de imóvel (home equity).
3. Assinatura com quadro-resumo: antes de firmar, confira preço total, forma de pagamento, prazos, índice de atualização e tolerância de entrega. Esses itens são obrigatórios por lei nas incorporações.

Box de atenção
INCC/FGV é índice mensal que corrige parcelas na obra até as chaves; assinar antes da virada do mês tende a reduzir exposição a reajustes.

Cenários de condições especiais realistas (sem prometer o que o mercado não pratica)

Negociações em superluxo frente Lagoa priorizam fluxo e previsibilidade mais do que “descontos agressivos”. Avalie pedir:

• Recalibragem de cronograma (ex.: redistribuir reforços dentro do período de obra), mantendo o índice de atualização previsto.
• Sinal fracionado em 2–3 parcelas, quando a liquidez de curto prazo está comprometida (sujeito a aprovação e estoque).
• Ponte financeira garantida por outro imóvel para reforçar entrada agora e quitar com o crédito de longo prazo pós-chaves. Bancos de varejo oferecem crédito com garantia de imóvel para esse objetivo.
• Validade de proposta alinhada ao calendário de reajuste mensal (INCC), evitando “surpresas” entre a reserva e a assinatura.

Plano de contingência: venda do atual, ponte e prazos

Estruture o plano B antes de ofertar no L’Unique Lagoa:

• Se depender da venda do seu imóvel: use reserva formal com prazo definido, enquanto ativa a comercialização do seu bem. Evite “compromissos verbais” — peça termo por escrito com condições e datas.
• Se precisar de tempo extra: lembre que contratos de incorporação costumam prever tolerância de até 180 dias para entrega — dado legal que ajuda a dimensionar sua mudança e logística.
• Se faltar caixa para a entrada: avalie home equity (Itaú/Santander) para compor a entrada e quitar ao receber recursos da venda; é crédito de prazo longo com garantia real.
• Se optar por financiamento pós-chaves: monitore custo de crédito e mantenha o fluxo “na obra” sob INCC até o habite-se.

Próximos passos inteligentes
→ Solicite o quadro-resumo e o fluxo proposto para a sua unidade (listaremos preço, índice, reforços e datas).
→ Envie sua pré-aprovação e indique se usará ponte (home equity).
→ Agende a formalização da reserva e o alinhamento jurídico (itens essenciais conferidos um a um)

Mapa da Localização da Avenida Epitácio Pessoa 1540 Lagoa (RJ)

FAQ – Perguntas Frequentes